Fiscale ontwikkelingen rondom de eigen woning

afbeelding van bert
    1 juni 2011

    Drs. Kees van Oostwaard,

    werkzaam bij Fiscale Zaken SNS REAAL

     

    Diverse kabinetten hebben nadrukkelijk aangegeven niets te willen veranderen aan de hypotheekrentaftrek. En toch verandert er elk jaar wel weer iets. In de afgelopen periode was dat niet anders. In dit artikel geef ik een overzicht.

    IMF

    Het Internationaal Monetaire Fonds (IMF) gooide recent nog maar weer eens olie op het vuur door te stellen dat de hypotheekrenteaftrek - stapsgewijs - zou moeten worden beperkt, bijvoorbeeld door invoering van een maximum bedrag. Door een duidelijke en overtuigende uiteenzetting op korte termijn zou de onzekerheid en de omvang van de gevolgen voor de huizenmarkt juist weggenomen worden, volgens het IMF. Het blijft uiteraard ‘koffiedik kijken’ als het gaat om het voorspellen van de gevolgen van een dergelijke maatregel. Ik geef het IMF wel gelijk dat de voortdurende onzekerheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek, geen positieve bijdrage levert aan de toestand op de huizenmarkt. Maar voorlopig lijkt er in Den Haag geen beweging te zijn op dit vlak. Dus beperk ik mij hierna tot de recent doorgevoerde wijzigingen.

    Meefinancieren van kosten en rente in de eigenwoningschuld

    Zoals bekend worden alleen rente en kosten van geldleningen in verband met de aankoop, onderhoud of verbetering van de eigen woning aangemerkt als aftrekbare eigenwoningrente (in box 1).
    Door de invoering van de bijleenregeling in 2004 behoorde de lening voor de meegefinancierde kosten niet langer tot de eigenwoningschuld. Voorbeelden van dergelijke kosten zijn afsluitprovisie en notariskosten van de hypotheekakte. Dit veroorzaakte een onderscheid tussen doorstromers en starters op de woningmarkt. Voor doorstromers is de bijleenregeling van toepassing. Zij konden de rente over een lening(deel) dat ziet op de meegefinancierde kosten, niet in aftrek brengen. Starters hebben niets met de bijleenregeling van doen en zij konden de rente over de meegefinancierde kosten wel in aftrek brengen.
    In de Fiscale Verzamelwet 2010 is eind 2010 vastgelegd dat dit onderscheid tussen starters en doorstromers is komen te vervallen (met terugwerkende kracht tot 1 januari 2010).
    Bovendien kunnen de financieringskosten uit de periode 2004 tot en met 2009 voortaan ook als eigenwoningschuld in box 1 meetellen, uiteraard op voorwaarde dat die kosten ook daadwerkelijk zijn gefinancierd.

    Voorbeeld:

    Patrick heeft eind 2006 zijn huis verkocht en een nieuwe woning gekocht. Na toepassing van de bijleenregeling bedraagt de eigenwoningschuld €175.000. Patrick heeft de financieringskosten voor de eigen woning - €5.000 – meegefinancierd. Begin 2007 verbouwt hij de woning voor €30.000. De financieringskosten van dat deel bedragen €1.000. Die kosten zijn ook meegefinancierd.
    In de periode tot 2010 kon Patrick alleen de rente over €205.000 (€175.000 = €30.000) in aftrek brengen. De lening voor de financieringskosten werd niet als eigenwoningschuld beschouwd.
    Vanaf 2010 kan Patrick over €211.000 (€175.000 + €5.000 + €30.000 + €1.000) de rente in zijn aangifte inkomstenbelasting in aftrek brengen.
    Als Patrick de financieringskosten niet zou hebben meegefinancierd, dan is nog steeds over een bedrag van €205.000 renteaftrek mogelijk. Het alsnog financieren van €6.000 (€5.000 + €1.000) brengt daarin geen verandering.

    Schematisch kan dit als volgt worden weergegeven:

    Commentaar

    Het heeft even geduurd, maar uiteindelijk is de ongelijkheid tussen starters en doorstromers als het gaat om meefinancieren van bepaalde kosten gelijkgetrokken. Voor de praktijk wel zo makkelijk. Het is wel zuur voor de doorstromers uit de periode 2004 tot 2010/2011. Als zij destijds – op grond van toen een juist advies - er voor hebben gekozen dergelijke kosten niet mee te financieren, vissen zij nu achter het fiscale net. Dat valt niet meer te repareren. De kosten hadden destijds moeten worden meegefinancierd. Zo langzamerhand bekruipt je het gevoel dat je voortaan alles maar moet meefinancieren, want de overheid zou zich in de toekomst wel eens kunnen bedenken en een nieuw standpunt innemen. Dat kan en zal toch niet de bedoeling zijn!

    Leidraad hypotheekadvisering AFM

    Eind december 2010 heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de zevende (en laatste) leidraad hypotheekadvisering gepubliceerd. Deze leidraad gaat over de fiscale aspecten.
    Aanleiding voor het opstellen van de leidraad is een marktbreed onderzoek onder 21 financiële ondernemingen. In dat onderzoek zijn 214 hypotheekadviezen beoordeeld. De AFM heef een positieve ontwikkeling gezien. Zo worden minder vaak te hoge leningen geadviseerd, passen de oversluitadviezen beter bij de klant en sluit de vermogensopbouw voor de aflossing van de schuld beter aan bij de risicobereidheid van de klant. Toch ziet de AFM nog ruimte voor verbetering, met name omdat een cultuuromslag naar klantgericht adviseren nog onvoldoende gerealiseerd zou zijn.
    De onderhavige leidraad start met een open deur, maar ik noem deze toch: ‘De fiscale behandeling van een hypotheek is van invloed op de betaalbaarheid van de maandlasten voor de consument.’ Dit statement wordt nog aangevuld met de volgende opmerking: ‘Wanneer bij het advies geen rekening wordt gehouden met de fiscale aspecten, leidt dit tot onjuiste informatieverstrekking en mogelijk zelfs tot een niet passend advies.’ En dat is natuurlijk helemaal waar.
    Vervolgens geeft de AFM een zeer omvangrijk voorbeeld maar had eigenlijk kunnen volstaan met het noemen van de volgende aandachtspunten:

    • mogelijke wijzigingen in het inkomen, bijvoorbeeld na pensionering;
    • de maximale periode van dertig jaar waarover renteaftrek mogelijk is;
    • de eventuele uitkering van een Kapitaalverzekering Eigen Woning;
    • de bijleenregeling (al wordt die niet met zo veel woorden genoemd; de eigenwoningreserve wel)
    • de fiscale gevolgen van beëindiging van de KEW;
    • de eventuele mogelijkheid de waarde van de KEW in te brengen in de nieuwe spaarvorm;
    • de fiscale regels van het overgangsrecht indien van toepassing.

    Commentaar

    Niet geheel onbegrijpelijk dat de AFM aandacht vraagt voor de fiscaliteit bij hypotheekadvisering. Maar de AFM heeft wel heel veel woorden nodig voor het benoemen van enkele aandachtspunten. Het voorbeeld heeft wat mij betreft in dit geval niet veel toegevoegde waarde. Het was mooier geweest als de AFM – bijvoorbeeld in samenwerking met de Belastingdienst – een echte fiscale checklist had geleverd. Het is nu aan de praktijk om dit op te pakken.

    Aanpassing gedragscode hypothecaire financieringen

    Het ministerie van Financiën heeft een brief naar de Tweede Kamer gezonden met daarin een voorgenomen aanscherping van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Banken en verzekeraars hebben dit normenkader opgesteld en zij hanteren deze code bij de verstrekking van hypothecaire geldleningen. Hoewel het een gedragscode van de banken en verzekeraars zelf betreft, zal de Tweede Kamer zich ditmaal over de gedragscode buigen. Dat is het gevolg van de druk die de Tweede Kamer op minister De Jager heeft gelegd om iets te doen aan zogenoemde tophypotheken.
    Het is de bedoeling dat de aanpassing ingaat per 1 augustus 2011.
    De code bevat een groot aantal normen zoals de minimumvereisten waaraan de informatieverstrekking aan de consument aan moet voldoen, de elementen van een hypotheeklastenberekening en afspraken over de bepaling van de leencapaciteit.

    Nieuwe elementen

    De aangepaste gedragscode kent een aantal nieuwe elementen.
    Zo wordt de mogelijkheid van gemotiveerde afwijking ingeperkt en zal de gedragscode beter aansluiten bij de gedragscode voor consumptieve leningen.
    Verder mag de maximale hypotheek nog maar 110% van de marktwaarde zijn. Of beter gezegd 104% van de marktwaarde van de woning vermeerderd met de verschuldigde overdrachtsbelasting (6%). Onder marktwaarde wordt verstaan de koopprijs, de koop- of aanneemsom die blijkt uit de koop- of aannemingsovereenkomst, de meest recente WOZ-waarde of een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde. Het staat de geldverstrekker vrij een van deze waardes te kiezen. Een eventuele restschuld die is ontstaan bij verkoop van de oude woning mag ook nog worden meegefinancierd. Ook bij oversluiten van de hypothecaire geldlening mag van deze grens worden afgeweken. Voorwaarde is wel dat de consument in de woning blijft wonen en de nieuwe hypothecaire financiering niet hoger is dan het bedrag van de oude financiering (plus notaris- en taxatiekosten en afsluitkosten). Dit vormt in feite een vorm van overgangsrecht.
    Een dergelijke expliciete bovengrens was eerder nog niet opgenomen.
    Een andere – ingrijpende – wijziging is dat het aflossingsvrije deel van de lening nog maximaal 50% van de marktwaarde van de woning op het moment van verstrekking van de geldlening mag bedragen. De geldverstrekker moet met de consument voor ten minste 50% van de hiervoor bedoelde waarde een aflossingsschema afspreken. En door dat schema moet geleidelijk na maximaal dertig jaar dat leningdeel zijn afgelost. Een consument mag in plaats daarvan ook er voor kiezen in maximaal dertig jaar een vermogen op te bouwen voor de aflossing van de hypothecaire lening. Dit op te bouwen vermogen moet worden verpand aan de geldverstrekker. Wordt een bestaande hypothecaire geldlening verhoogd of een tweede hypothecaire financiering aangegaan, dan moet voor de hoogte van de verplichte aflossing rekening worden gehouden met de eerdere financiering.
    Net als bij de 110%-grens voor de maximale hypothecaire geldlening mag van deze 50%-grens worden afgeweken bij oversluiten. Ook dan geldt de voorwaarde dat de consument in dezelfde woning moet blijven wonen en dat de geldlening niet wordt verhoogd (behoudens eventueel met taxatie-, afsluit- en notariskosten).

    Commentaar

    De gedragscode omschrijft de vermogensopbouw niet nader. In die zin kunnen zowel fiscaal gefaciliteerde vormen zoals de Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW) en de Spaarrekening Eigen Woning (SEW), als niet gefaciliteerde vormen – sparen in box 3 – kwalificeren. Onduidelijk is of en in hoeverre beleggingsproducten hierin passen. Vooralsnog ga ik er van uit dat ook beleggingsproducten kwalificeren. Er staat namelijk niet als eis dat met de vermogensopbouw de aflossing volledig wordt zekergesteld, al is het natuurlijk wel de bedoeling van de maatregel om de consument de geldlening voor een substantieel deel te laten aflossen.

    Samenvatting

    De eigen woning blijft de gemoederen fiscaal en juridisch bezig houden. De mogelijkheid voor doorstromers om ook de financieringskosten fiscaal gefaciliteerd mee te financieren is een welkome aanpassing. De fiscale bijdrage van de AFM aan een goed hypotheekadvies is mager te noemen, al is het zonder meer terecht dat aandacht wordt gevraagd voor de fiscale aspecten van de eigen woning als het om de financiering gaat. De nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen is zonder meer ingrijpend en kan op het punt van beleggingsproducten
    nog enige verduidelijking gebruiken.