Doorstromers op de woningmarkt

Doorstromers op de woningmarkt

5 november 2014
Remco Alkemade MSc werkzaam bij Fiscale Zaken SNS REAAL SNS Reaal

Op het gebied van de eigen woning is in de fiscale wetgeving het nodige gewijzigd per 1 januari 2013. Dit heeft tot gevolg dat in bepaalde situaties verschillende (fiscale) regimes van toepassing kunnen zijn. Het oude regime (het overgangsrecht) en het nieuwe regime per 1 januari 2013. Voor verschillende doelgroepen willen we in kaart brengen wat hierbij de fiscale aandachtspunten zijn.
In de eerste editie zijn de starters op de woningmarkt behandeld. De volgende doelgroep die de aandacht verdiend zijn de eigenwoningbezitters die de volgende stap willen zetten (“de doorstromers”). Doorstromers kunnen groter gaan wonen maar ook kleiner. In dit artikel beschrijf ik de fiscale aandachtspunten waar een doorstromer op de woningmarkt mee te maken kan krijgen. Oordeel zelf of de wetgeving op het gebied van de eigen woning overzichtelijk en begrijpelijk is!

Het oude regime tot en met 2012 (overgangsrecht) 1)

Doorstromers zijn in bezit van een eigen woning en hebben een eigenwoningschuld. Voor het overgangsrecht is de hoogte van de eigenwoningschuld per 31 december 2012 van belang voor de toekomst. Dit noemen we de zogenaamde “bestaande eigenwoningschuld”. 2) De nieuwe geldende wetgeving per 1 januari 2013 voor de eigen woning geldt niet voor de bestaande eigenwoningschuld. Bestaande eigenwoningschulden kunnen zonder fiscale gevolgen worden overgesloten. Hiermee blijven de oude regels (van vóór 2013) nog steeds van toepassing. Onder het oude regime was het bijvoorbeeld niet verplicht om de eigenwoningschuld af te lossen voor het in aftrek brengen van hypotheekrente.  

Hypotheekrenteaftrek

Om hypotheekrente in aftrek te brengen van je belastbare inkomsten in box 1 dient de hypotheek te worden gebruikt voor de aankoop, het onderhoud en/of de verbetering van de eigen woning. 3) Er dient bij het bepalen van de eigenwoningschuld wel rekening te worden gehouden met de ‘bijleenregeling’ (zie paragraaf bijleenregeling).
De renteaftrek geldt voor maximaal dertig jaar. Voor de eigenwoningschulden die al aanwezig waren op 1 januari 2001, geldt dat de periode van dertig jaar op die datum is ingegaan. De rente voor die schulden kan worden afgetrokken tot en met 31 december 2030. 4) Voor elke nieuwe lening geldt bovendien een eigen dertigjaarsperiode. Als bijvoorbeeld naast de aanschaf van de woning, in een ander jaar ook een verbouwing is gefinancierd, gelden verschillende dertigjaarsperiodes (die op verschillende tijdstippen eindigen).

Termijn overgangsrecht

Het is dus mogelijk om de bestaande eigenwoningschuld over te sluiten zonder het verlies van het oude regime. Aan de oversluiting zit wel een termijn gekoppeld waarbinnen deze moet plaatsvinden, wil het overgangsrecht voor doorstromers behouden blijven. 5)

Voorbeeld
In 2005 heb je een woning gekocht met een aflossingsvrije eigenwoningschuld van € 200.000. Deze woning heb je in juli 2014 verkocht voor € 200.000. In dit geval kun je de aflossingsvrije eigenwoningschuld uiterlijk tot 31 december 2015 laten herleven. Wanneer je op of na 1 januari 2016 weer een nieuwe woning zou kopen dien je rekening te houden met de nieuwe wetgeving.

 

De termijn (uiterlijk het daaropvolgende kalenderjaar) is van toepassing op een gehele aflossing (oversluiting) maar ook wanneer er een gedeeltelijke aflossing heeft plaatsgevonden. Binnen de termijn kan een gedeeltelijke aflossing herleven onder het oude regime mits het bedrag maar wordt aangewend voor de verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning. Wanneer een doorstromer verhuist naar een goedkopere woning wordt het bedrag dat de eigenwoningschuld lager is dan de bestaande eigenwoningschuld per 31 december 2012 gezien als aflossing.

Fiscale spaarproducten voor de eigen woning

Onder het oude regime was het dus mogelijk om onder voorwaarden een aflossingsvrije financiering te hebben die kwalificeerde voor renteaftrek. Hoewel de naam anders doet vermoeden, moet bij een aflossingsvrije financiering wel aan het einde van de looptijd voldoende geld beschikbaar  zijn om de lening terug te kunnen betalen. Dit kan bijvoorbeeld worden opgelost door er zelf voor te sparen. Er kan ook gebruik worden gemaakt van andere mogelijkheden: de zogenoemde fiscale spaarproducten, oftewel de kapitaalverzekering eigen woning (KEW), de spaarrekening eigen woning (SEW) en de beleggingsrekening eigen woning (BEW).
Er zijn ook nog oudere spaarproducten, de zogenoemde (pre) brede herwaardering kapitaalverzekeringen. Dit zijn spaarproducten waarop specifieke vrijstellingen op van toepassing kunnen zijn, maar het gaat dit artikel te buiten om deze ook mee te nemen.
Veel doorstromers zullen een aflossingsvrije financiering, een spaarproduct of een combinatie hiervan hebben afgesloten. Voor per 31 december 2012 bestaande spaarproducten geldt eveneens overgangsrecht. 6) Bij vervreemding van de eigen woning of oversluiting van de schuld en het fiscale spaarproduct geldt voor spaarproducten praktisch gezien dezelfde termijn als voor eigenwoningschulden. Voor doorstromers is het bij verkoop van de oude woning dus belangrijk om deze termijn in de gaten te houden. Als deze termijn verloopt, geldt namelijk de nieuwe wetgeving.

Verhoging kapitaal of inleg en verlengen niet meer mogelijk 7)
Om het overgangsrecht te kunnen blijven behouden gelden bepaalde voorwaarden. De rechten uit de verzekering (KEW) of rekening (SEW of BEW) mogen niet meer verbeteren. De oude regels zijn daarom niet langer van toepassing als:
• Het gegarandeerde kapitaal van het product na 31 december 2012 wordt verhoogd of als de looptijd wordt verlengd.
• De premie of de inleg na 31 december 2012 wordt verhoogd als het product geen gegarandeerd kapitaal heeft of als de looptijd wordt verlengd.
Als de bovenstaande situaties zich voordoen verliest het spaarproduct het overgangsrecht en wordt het product geacht te zijn afgekocht. Het saldo (waarde van het product op moment van verlies overgangsrecht minus de totaal betaalde premie op dat moment) wordt in box 1 belast.
Daarna wordt de waarde van de verzekering of rekening jaarlijks in box 3 belast. De premie/inleg kan wel worden verhoogd zonder verlies van het overgangsrecht als dit contractueel is afgesproken. Bijvoorbeeld een contractueel voorziene verhoging van de premie/inleg bij het aflopen van een rentevaste termijn.

Het nieuwe regime vanaf 1 januari 2013 8)

Hoe zijn de regels als op of na 1 januari 2013 een (nieuwe) hypotheek gebruikt wordt voor de aankoop, het onderhoud en/of de verbetering van de eigen woning? Dan is de rente aftrekbaar van het belastbare inkomen in box 1 als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
• de hypotheek is schriftelijk overeengekomen;
• het is een lineaire danwel annuitaire hypotheek die in maximaal 360 maanden volledig wordt afgelost, en
• aan de verplichting tot aflossing wordt voldaan (aflossingseis). 9)
De renteaftrek geldt voor maximaal 360 maanden. Evenals bij bestaande eigenwoningschulden dient rekening gehouden te worden met de ‘bijleenregeling’ (zie hierna paragraaf bijleenregeling).
Wanneer een doorstromer na 1 januari 2013 de bestaande eigenwoningschuld oversluit en verhoogt omdat de doorstromer bijvoorbeeld duurder gaat wonen, dan geldt alleen voor deze verhoging de nieuwe wetgeving. Doorstromers kunnen evenals starters dus te maken krijgen met de nieuwe wetgeving. Voor de verdere aandachtspunten hierbij verwijs ik naar het artikel starters op de woningmarkt naar de paragraaf “eigenwoningschuld”. Doorstromers hebben evenals starters ook van doen met het eigenwoningforfait. In het artikel starters op de woningmarkt in de paragraaf “eigenwoningforfait”  is hier meer over te lezen. Naast de fiscale aandachtspunten zoals beschreven in het artikel voor starters gelden er voor doorstromers onder de nieuwe wetgeving nog meer aandachtspunten.

Aandachtspunten doorstromers onder het nieuwe regime

Meerdere leningdelen
Het is natuurlijk mogelijk dat in 2013 een starter met een partner de woningmarkt betreedt. Bij aankoop van een eigen woning dient dan te worden voldaan aan de nieuwe wetgeving. Wanneer deze starter in 2014 bijvoorbeeld zou scheiden van zijn partner en de (voormalige) starter koopt weer een nieuwe woning, dan kan deze te maken krijgen met verschillende leningdelen.

Voorbeeld
Je hebt op 2 januari 2013 met je inmiddels ex-man een woning gekocht voor € 120.000 (looptijd 360 maanden). De helft van de woning en de eigenwoningschuld is jouw eigendom. De oude woning wordt in 2013 verkocht voor € 120.000. Vervolgens vindt de scheiding plaats en op 2 januari 2014 koop je een nieuwe woning van opnieuw € 120.000. Voor het behoud van renteaftrek is het dan van belang dat er twee leningdelen van € 60.000 worden opgemaakt. Leningdeel 1 waarbij nog recht is op 348 (360 -/- 12) maanden renteaftrek en leningdeel 2 waarbij nog 360 maanden de rente in aftrek kan worden gebracht.

 

Wanneer er maar één leningdeel zou ontstaan met een looptijd van 360 maanden dan gaat de renteaftrek verloren voor de gehele eigenwoningschuld. Immers de looptijd van de lening mag niet langer zijn dan maximaal 360 maanden en er dient te worden voldaan aan de aflossingseis. 10)
Met betrekking tot echtscheidingen zijn er overigens fiscaal nog veel aandachtspunten. In een volgend deel van deze reeks over de eigen woning zal hier meer aandacht aan worden besteed. Het voornoemde betreft een praktisch aandachtspunt. Naast dit punt kun je onder de nieuwe wetgeving ook nog met het volgende te maken krijgen.

Aflossingsstand 11)
Voor eigenwoningschulden waarop de nieuwe wetgeving van toepassing is, dient bij vervreemding van de eigen woning en de eigenwoningschuld, naast de bijleenregeling (zie hierna paragraaf bijleenregeling) ook rekening te worden gehouden met de aflossingsstand. De aflossingsstand is de stand van de resterende looptijd en het resterende bedrag van de eigenwoningschuld op het fiscale toetsmoment bijvoorbeeld vervreemding. Het aflossingsvereiste wordt gekoppeld aan degene die de eigenwoningschuld is aangegaan. Het is denkbaar dat deze koppeling verdwijnt op een tweetal momenten. Deze momenten zijn verhuizing naar een goedkopere eigen woning en tijdelijke huur van een woning. De aflossingsstand kan worden vastgelegd in een beschikking.

Voorbeeld
Je hebt op 1 januari 2013 een annuïtaire hypotheek van € 200.000 afgesloten. Na vijf jaar, op 1 januari 2018, verkoop je de woning voor € 180.000. Het eerste wat je nu moet doen is de maximale eigenwoningschuld bepalen. De eigenwoningschuld bedraagt op dat moment € 180.000 met een resterende looptijd van 25 jaar. Je hebt namelijk € 20.000 (annuïtair) afgelost op de schuld van  € 200.000. Op 1 januari 2020 koop je een nieuwe woning voor € 150.000. Op de oude woning werd geen eigenwoningreserve gerealiseerd dus daar hoeft geen rekening mee te worden gehouden. Je hebt van je eerste woning nog een schuld lopen van € 180.000. Daarvan loopt dus nu nog € 150.000 door. Voor deze € 150.000 resteert nog een aflostermijn van 25 jaar. Het restant van € 30.000 (€ 180.000 minus € 150.000) is de aflossingsstand. Voor deze aflossingsstand geldt ook nog een aflossingstermijn van 25 jaar. Vervolgens verkoop je na vijf jaar deze woning voor € 130.000. Er ontstaat geen eigenwoningreserve omdat je ook maar € 130.000 schuld nog hebt. Er moest namelijk € 20.000 worden afgelost in de afgelopen vijf jaar. De aflossingsstand bedraagt dan € 130.000 met nog twintig jaar te gaan. Nu ga je in dat zelfde jaar een woning kopen voor € 200.000. Dan wordt de schuld opgedeeld in drie delen namelijk  € 130.000 met nog een looptijd van twintig jaar, € 30.000 met nog een looptijd van 25 jaar. Dit was de aflossingsstand die nog is blijven staan van de vorige woning. En een nieuwe schuld van € 40.000 met een looptijd van dertig jaar. 

 

Periode van renteaftrek

Zoals we hebben kunnen zien kunnen doorstromers te maken krijgen met het oude regime en het nieuwe regime. Dit kan ieder afzonderlijk danwel in combinatie met elkaar. Maar als er vóór 1 januari 2013 een bestaande eigenwoningschuld is geweest en door bijvoorbeeld het verloop van de termijn het overgangsrecht verloren is gegaan, hoe zit het dan met de nog resterende periode van renteaftrek?
Een eigenwoningschuld die na 1 januari 2013 ontstaat en die niet onder het overgangsrecht valt, moet voldoen aan de nieuwe wetgeving. Een belangrijk vereiste daarbij is dat de schuld volledig moet worden afgelost. Deze verplichting moet ook feitelijk worden nagekomen. Het verstreken deel van de looptijd van voorgaande tot de eigenwoningschuld behorende schulden (overgangsrecht) verkort de periode waarin de nieuwe schuld geheel moet worden afgelost (en daardoor ook de resterende periode waarin recht op renteaftrek bestaat). 12)
In deze situaties wordt de periode waarin op de schuld onder het nieuwe recht moet worden afgelost, verkort met de verstreken periode waarin niet hoefde te worden afgelost. De verkorting van de aflosperiode betekent niet alleen een verkorting van de periode van renteaftrek, maar ook dat sneller moet worden afgelost dan bij een nieuw aflossingsschema (nieuwe recht). Dit heeft hogere maandlasten tot gevolg. Dit was niet de bedoeling van de wetgever. Daarom is het toegestaan om de financiering wel voor 360 maanden af te sluiten. Alleen gaat de renteaftrek dan verloren na 360 maanden minus de al eerder genoten periode aan renteaftrek onder het overgangsrecht.

Voorbeeld
Je hebt per 1 januari 2001 een eigen woning gekocht waarvoor een hypotheek is afgesloten van 
€ 100.000. In 2011, na precies tien jaar, verkoop je deze woning weer voor € 100.000. In de tussenliggende periode heb je niets afgelost. In 2013 koop je een nieuwe woning waarvoor de totale kosten € 150.000 bedragen. Voor € 100.000 heb je nog gedurende 240 maanden (360 maanden -/- 120 maanden) recht op aftrek van eigenwoningrente, mits vanaf het aangaan van de schuld in 2013 wordt voldaan aan de nieuwe wetgeving. Voor de overige € 50.000 van de eigenwoningschuld geldt een recht op aftrek van eigenwoningrente van 360 maanden, mits wordt voldaan aan de nieuwe wetgeving. Je mag de gehele financiering dus wel afsluiten met een looptijd van 360 maanden zonder dat de renteaftrek verloren gaat.

 

Specifieke bepalingen doorstromers

Voor doorstromers gelden - naast de hierboven beschreven regimes en de regelgeving omtrent de periode van renteaftrek - ook nog specifieke bepalingen waar zij mee te maken kunnen krijgen.

Fictiebepaling(en)

In principe kunnen fiscale partners gezamenlijk maar één eigen woning hebben en daarvoor ook renteaftrek. Het kan natuurlijk voorkomen dat doorstromers de oude woning in de verkoop plaatsen en nog niet verkocht hebben. Dit terwijl er al wel een nieuwe woning is aangekocht. De fiscale wetgeving kent echter zogenaamde fictiebepaling(en) zoals de verhuisregeling. 13) De verhuisregeling geldt voor een leegstaande woning die te koop staat en in het kalenderjaar of in één van de drie voorafgaande jaren een eigen woning is geweest van belastingplichtige. De woning moet het hoofdverblijf zijn geweest, leegstaan en te koop worden aangeboden. In dat geval kwalificeren zowel de oude als de nieuwe woning als eigen woning en kan de rente in aftrek worden gebracht. De driejaarsperiode is tijdelijk en was voorheen twee jaar. Echter, vanaf 1 januari 2015 wordt de periode structureel drie jaar als het Belastingplan 2015 wordt aangenomen.
Wanneer de oude woning niet wordt verkocht kan ook worden gekozen om deze te verhuren. Hiervoor geldt een regeling van tijdelijke verhuur. 14) Wordt de woning in de driejaarsperiode tijdelijk verhuurd, dan kan na de periode van verhuur de woning weer worden aangemerkt als een eigen woning. De rente is dan weer aftrekbaar gedurende de resterende termijn van de driejaarsperiode. Voorwaarde is wel dat de driejaarsperiode nog niet is geëindigd. De woning valt in de periode van verhuur in box 3. De betaalde rente over de eigenwoningschuld is gedurende de periode van verhuur niet aftrekbaar. Daar staat tegenover dat de huurinkomsten onbelast zijn.

Bijleenregeling

De bijleenregeling beperkt de (hypotheek)renteaftrek voor doorstromers die hun oude woning verkopen en de overwaarde niet investeren in de nieuwe woning. De overwaarde is het positieve verschil tussen de verkoopopbrengst (minus verkoopkosten) en de eigenwoningschuld op diezelfde woning. Fiscaal wordt dit ook wel de eigenwoningreserve genoemd. 15) De eigenwoningreserve geldt voor een periode van drie jaar en daarna vervalt deze. De Belastingdienst gaat er vanuit dat de overwaarde wordt gebruikt voor de financiering van de nieuwe woning. Wanneer de overwaarde of een gedeelte daarvan niet voor de financiering van de nieuwe woning wordt gebruikt dan is de rente over dat deel van de hypothecaire lening niet aftrekbaar. Doorstromers kunnen zoals gezegd duurder en goedkoper gaan wonen wat tot de volgende uitwerkingen kan leiden.

Voorbeeld
Stel, je gaat duurder wonen. Je hebt nu een huis dat je verkoopt voor € 250.000 en de verkoopkosten bedragen € 5.000. Je hypotheek is € 200.000. De overwaarde is dan € 45.000 (€ 245.000 - 
€ 200.000). Je nieuwe huis kost € 300.000. Dat betekent dat je de rente over een hypotheek van maximaal € 255.000 mag aftrekken (€ 300.000 - € 45.000).
Stel, je gaat goedkoper wonen en realiseert dezelfde eigenwoningreserve als in het voorbeeld hiervoor. Je nieuwe huis kost € 175.000. Dat betekent dat je de rente over een hypotheek van maximaal € 130.000 mag aftrekken (€ 175.000 - € 45.000).

 

Restschuld

Een restschuld ontstaat als de verkoopprijs van de eigen woning lager is dan de eigenwoningschuld. De rente over deze restschuld is met ingang van 1 januari 2013 gedurende tien jaar aftrekbaar in box 1, mits de restschuld ontstaat in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017. Deze termijn wordt opgerekt naar vijftien jaar wanneer het Belastingplan 2015 wordt aangenomen. De faciliteit is ook van toepassing als er geen eigen woning meer is. Ook geldt er geen aflossingsvereiste voor de restschuld. 16)

Voorbeeld
Stel, je verkoopt je huis voor € 250.000 en de eigenwoningschuld bedraagt € 300.000. Er ontstaat op dat moment een restschuld van € 50.000. De rente van deze restschuld kun je dus een beperkte periode in aftrek brengen.

 

Een restschuld kan ook op een ander moment ontstaan dan bij verkoop van de woning . In sommige situaties kan de woning namelijk voor de inkomstenbelasting verplaatsen van box 1 naar box 3. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als:
• je verhuisd bent en je vorige huis al langer dan drie jaar te koop staat;
• jij en je partner uit elkaar zijn en een van jullie al meer dan twee jaar geleden is verhuisd.
Hierdoor kan de periode van renteaftrek dus eerder ingaan dan bij daadwerkelijke vervreemding van de woning. Dit kan dus gevolgen hebben voor de periode van renteaftrek en de hoogte van de restschuld waarvan de rente mag worden afgetrokken.

Slot

Een opsomming van de belangrijkste fiscale aandachtspunten voor doorstromers op het gebied van de eigen woning leert ons dat er behoorlijk wat zaken zijn om rekening mee te houden. Dit betekent dat de doorstromer eigenlijk een behoorlijke kennis van de fiscale wetgeving dient te hebben wil hij of zij het nog allemaal goed kunnen begrijpen en volgen. In de inleiding vroeg ik zelf een oordeel te vormen.
Ik ben van mening dat wetgeving begrijpelijk en overzichtelijk moet zijn voor belastingplichtigen. Dus ook voor doorstromers. Begrijpelijk en overzichtelijk hangen ook samen met elkaar. Om dit te realiseren is eenvoud een belangrijk element. Dit wordt ook beaamd vanuit de politiek. De wetgeving moet eenvoudiger ook op het gebied van de eigen woning. Alleen met alle aandachtspunten waar een doorstromer op moet letten is daar geen meer sprake van. Om fiscaal zo min mogelijk risico te lopen en het optimale uit jouw situatie te halen moet je eigenlijk schakelen met een specialist. Het zelf bijhouden, begrijpen en overzien is eigenlijk niet wat de overheid van een doorstromer kan vragen als we al het bovenstaande in overweging nemen. De politiek schiet hiermee haar doel ver voorbij. Het zou daarom niet gek zijn om de wetgeving op het gebied van de eigen woning nog eens kritisch te bekijken. De vraag is of dit ook daadwerkelijk gaat gebeuren. Stelling vanuit het kabinet is nu in ieder geval dat we de regels voor de eigen woning niet opnieuw moet wijzigen omdat dit onzekerheid geeft voor de woningmarkt. Het resultaat is wel dat de eigenwoningbezitter hier de dupe van is. 

1) Artikel 10bis1 e.v. Wet inkomstenbelasting 2001
2) Artikel 10bis1, Wet inkomstenbelasting 2001
3) Artikel 10bis1, Wet inkomstenbelasting 2001, jo. artikel 3.119a, Wet inkomstenbelasting 2001 en artikel 3.111, Wet inkomstenbelasting 2001
4) Artikel 10bis10, Wet inkomstenbelasting 2001
5) Artikel 10bis1, lid 3, Wet inkomstenbelasting 2001
6) Artikel 10bis2, lid 3, Wet inkomstenbelasting 2001
7) Artikel 10bis2, lid 1, Wet inkomstenbelasting 2001
8) Artikel 3.111 e.v.  Wet inkomstenbelasting 2001
9) Artikel 3.119a, Wet inkomstenbelasting 2001
10) Artikel 3.119a en 3.119c, Wet inkomstenbelasting 2001
11) Artikel 3.119d, Wet inkomstenbelasting 2001
12) Artikel 3.119c, lid 4, Wet inkomstenbelasting 2001
13) Artikel 3.111, lid 2, Wet inkomstenbelasting 2001
14) Artikel 3.111, lid 2, Wet inkomstenbelasting 2001
15) Zie voor de exacte werking artikel 3.119aa, Wet inkomstenbelasting 2001
16) Artikel 3.120a, Wet inkomstenbelasting 2001