Prinsjesdag 2012: de eigen woning

    19 september 2012

    In aanloop naar de verkiezingen van 12 september en Prinsjesdag is het nodige gezegd en geschreven over met name de hypotheekrenteaftrek. In het Lenteakkoord was afgesproken dat renteaftrek voor nieuwe eigenwoningleningen alleen nog maar mogelijk is, als de lening ten minste annuïtair en volledig gedurende de looptijd wordt afgelost.
    Zoals wel vaker in de politiek worden stellige uitlatingen en afspraken op een later moment genuanceerd en bijgesteld. En - begrijpelijk met de verkiezingen in het vooruitzicht - worden zaken die nog niet in de wet zijn vastgelegd, richting de politieke achterban bijgesteld. Begin september zou er volgens vele politieke kopstukken zelfs geen sprake meer zijn van een verplichte (minimaal) annuïtaire aflossing van de eigenwoningschuld.

    Hierna volgt een beschrijving volgens het wetsvoorstel Wet herziening fiscale behandeling eigen woning zoals die op Prinsjesdag bij de Tweede Kamer - als onderdeel van het pakket Belastingplan 2013 - is ingediend. Kanttekening daarbij is uiteraard dat er vanaf 20 september een nieuwe Tweede Kamer is en dit onderwerp tijdens de coalitievorming aan verandering onderhevig kan zijn.

    De eigenwoninglening

    Volgens het wetsvoorstel is voor de eigenwoninglening die op of na 1 januari 2013 wordt aangegaan, de rente alleen aftrekbaar als die lening in maximaal 360 maanden ten minste volgens een annuïtair aflossingsschema volledig wordt afgelost. Uiteraard geldt nog steeds de voorwaarde dat de schuld moet zijn aangegaan ter verwerving, voor onderhoud of verbetering van de eigen woning.
    Ten minste annuïtair betekent dat ook een sneller aflossingschema mag worden gehanteerd, bijvoorbeeld lineaire aflossing. Van belang is dat het aflossingsschema bij aanvang schriftelijk overeengekomen moeten zijn. Als er twee leningdelen zijn, worden die afzonderlijk beoordeeld.

    Voorbeeld

    Marco gaat voor de aankoop van zijn woning van € 200.000 twee leningdelen aan van € 50.000 (leningdeel I) en € 150.000 (leningdeel II). Stel dat alleen voor leningdeel  I bij aanvang een annuïtair aflossingsschema overeen is gekomen. Dan is alleen de rente over leningdeel I voor Marco aftrekbaar.

     

    Voor tijdelijke betalingsproblemen is een regeling opgenomen. Zonder die maatregel zou een te lage aflossing in enig jaar direct leiden tot verlies van de kwalificatie ‘eigenwoningschuld’ en daarmee verlies van de renteaftrek.  De regeling houdt in dat de aftrek niet verloren gaat als de in een jaar opgelopen achterstand het volgende jaar wordt ingehaald. Uiteraard is het ook mogelijk dat door een onbedoelde fout in de betaling of berekening van het aflossingsbedrag, een aflossingstekort ontstaat.  Die fout moet hersteld zijn aan het einde van het tweede kalenderjaar volgend op het jaar waarin de fout is gemaakt.
    Mocht dit alles geen oplossing bieden en wordt aannemelijk gemaakt dat sprake is van onvoldoende betalingscapaciteit, dan is er nog een vangnet. Uiterlijk aan het eind van het vierde kalenderjaar volgend op het jaar waarin de eerste betalingsproblemen zijn ontstaan, moet een nieuwe annuïteit worden vastgesteld. De aflossingsachterstand wordt zodoende uitgesmeerd over de resterende looptijd.
    Het is natuurlijk goed dat deze vangnetten er komen, maar het wekt dan toch wel verbazing dat er geen vangnet is voor de situatie waarbij niet direct bij aanvang een annuïtair aflossingsschema is overeengekomen. Die belastingplichtigen zijn blijkbaar voor dat bedrag voor de volle 360 maanden ‘de klos’ en genieten voor de volle looptijd geen aftrek. Wie durft er dan nog iets anders te adviseren dan een annuïtaire (of lineaire) lening? Om renteaftrek te behouden zal de belastingplichtige moeten zorgen dat hij voor het einde van het vijfde jaar aan de aflossingverplichting voldoet. Dit kan bijvoorbeeld door de lening te splitsen of te verhuizen naar een goedkopere woning.

    Als een belastingplichtige vóór het verstrijken van de aflossingstermijn – veelal het maximum van 360 maanden – tijdelijk verhuist naar een huurwoning en vervolgens een nieuwe woning koopt, blijft de resterende termijn staan. De annuïteit wordt wel opnieuw berekend. Dit komt doordat ook het rente-element een rol speelt bij het vaststellen van de annuïteit, en die zal zeer waarschijnlijk wijzigen bij de nieuwe woning en nieuwe schuld.

    Voorbeeld

    Emma is bij de aankoop van haar eerste woning in 2013 een annuïtaire lening aangegaan van € 170.000 voor de maximale termijn 360 maanden. Na 30 maanden verkoopt zij haar woning en huurt zij tijdelijk een appartement. Stel dat door de annuïtaire aflossing een schuld resteert van € 167.000. Na een jaar koopt Emma weer een woning. Dan moet voor een bedrag van € 167.000 en een periode van 330 (360 -/- 30) maanden een nieuwe annuïteit worden berekend. Als de nieuwe woning meer heeft gekost dan de vorige woning, kan – rekening houdend met de bijleenregeling (zie hierna) en het reeds afgeloste deel van € 3.000 – een annuïteit met een termijn van 360 maanden worden berekend.

     

    Ook wordt een regeling voorgesteld voor de gevallen waarin sprake is van twee eigen woningen.  Bijvoorbeeld als een nieuwe woning is aangekocht en de oude woning nog niet is verkocht. In die gevallen hoeft alleen de schuld voor de woning die bestemd is om eigen woning te blijven, te voldoen aan het annuïtair aflossingsvereiste. De schuld van de andere woning mag aflossingsvrij worden.

    Bijleenregeling

    De bijleenregeling wordt gehandhaafd. Volgens de Memorie van Toelichting voorkomt de bijleenregeling twee ongewenste effecten:
    1. De verkoopwinst wordt niet gebruikt om een nieuwe woning mee te financieren.
    2. Reeds gedane aflossingen worden teruggenomen door deze weer te lenen bij de aankoop van een nieuwe woning.
    Op zich is voor deze argumenten wel iets te zeggen. Alleen kunnen wel vraagtekens worden gezet bij de vormgeving van de bijleenregeling. Die blijkt namelijk in de praktijk lastig te begrijpen en belemmert in de huidige situatie zelfs versneld aflossen.

    Voorbeeld

    Linda heeft bij de aankoop van haar woning een bedrag van € 250.000 geleend. Die lening wordt volledig aangemerkt als eigenwoningschuld. Tien jaar na het afsluiten van de lening besluit zij een groot deel van haar spaargeld aan te wenden voor een gedeeltelijke aflossing van de eigenwoningschuld. Stel dat Linda € 50.000 besluit af te lossen. Dan kan zij dat bedrag bij de aankoop van een eventuele nieuwe eigen woning eventueel nog wel lenen, maar de rente over die € 50.000 is nimmer meer aftrekbaar. Ook niet als Linda de oude woning zonder winst heeft verkocht.

     

    Daarom zou ik de werking van de bijleenregeling willen beperken tot daadwerkelijke verkoopwinsten en -verliezen. En verliezen zouden onbeperkt naar de toekomst moeten meetellen bij deze rekensom, en niet slechts drie jaar zoals in het huidige systeem. Omwille van de eenvoud zou het dan verstandig zijn om simpelweg uit te gaan van de verkoop- en aankoopprijzen zoals geregistreerd door het Kadaster.

    De keuzeregeling in de bijleenregeling komt te vervallen. Gewezen partners kunnen daardoor niet langer kiezen aan wie ze de eigenwoningreserve willen meegeven.

    Lening bij familieleden

    Het blijft mogelijk om bijvoorbeeld een lening voor de eigen woning aan te gaan bij familieleden, dus een niet professionele geldverstrekker. In dat geval geldt uiteraard ook het annuïtaire aflossingsvereiste. Maar aanvullend geldt als voorwaarde dat uiterlijk bij het indienen van de aangifte over het jaar waarin de lening is aangegaan (en niet later dan 31 december van het jaar volgend op het jaar waarin de lening is aangegaan), de basiskenmerken van de lening en het fiscale nummer (BSN) van de geldverstrekker moeten worden doorgegeven aan de Belastingdienst.

    Erfpacht

    Volgens de huidige systematiek mogen periodiek betaalde erfpachtcanons, opstalretributies of beklemmingsrechten in aftrek worden gebracht, net als de eigenwoningrente. Met als verschil dat alleen voor de eigenwoningrente de 30-jaarstermijn geldt. Hierin komt geen verandering. Als na 31 december 2012 een lening wordt aangegaan voor de afkoop van erfpachtcanons, opstalretributies of beklemmingsrechten gaat de annuïtaire aflossingseis gelden.

    Provisieverbod

    Ook het provisieverbod dat per 1 januari 2013 in werking treedt, komt in het wetsvoorstel aan de orde. Aanbieders moeten een kostprijsmodel opstellen, aan de hand waarvan de advieskosten en distributiekosten gericht op het tot stand brengen van en overeenkomst worden berekend. De aanbieder moet de juistheid van het kostprijsmodel laten controleren door een accountant. De Autoriteit Financiële Markten houdt hierop toezicht. De verwachting is dat hierdoor een natuurlijke begrenzing ontstaat ter voorkoming van omvorming van rente in aftrekbare kosten. Mocht er toch op grote schaal sprake zijn van een dergelijke omvorming, dan kan de Minister alsnog nadere regels stellen.

    Eigenwoningforfait

    Het eigenwoningforfait voor woningen boven een bepaalde waarde (in 2012 € 1.040.000) wordt per 1 januari 2013 verhoogd van 1,3% naar 1,55% voor het deel van de WOZ-waarde dat boven dit grensbedrag uitkomt. Dit was al eerder in de wet vastgelegd.

    Overgangsrecht

    Alle op 31 december 2012 tot de eigenwoningschuld behorende schulden worden aangemerkt als een bestaande schuld. En voor deze bestaande schulden geldt overgangsrecht.
    Voor bestaande schulden geldt niet de eis van een annuïtair aflossingsschema.  Ook als de eigen woning in 2012 wordt verkocht en er in 2013 pas weer een eigen woning wordt gekocht, is sprake van een bestaande schuld. De hoogte van de bestaande schuld is de eigenwoningschuld direct voorafgaand aan het moment van verkoop van de eigen woning in 2012.
    Overgangsrecht geldt ook voor die gevallen waarin op 31 december 2012 al een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot koop zijn aangegaan en waarbij de woning in ieder geval in 2013 wordt geleverd. Tevens geldt deze bepaling voor op 31 december 2012 bestaande koop-aannemingsovereenkomsten.
    Mocht een belastingplichtige op 31 december 2012 (tijdelijk) over twee eigen woningen beschikken, dan geldt het overgangsrecht alleen voor het schuldbedrag dat betrekking heeft op de overblijvende woning. Het schuldbedrag van de verkochte woning hoeft dus niet te voldoen aan de annuïtaire aflossingseis.

    Alles overziende kan het wetsvoorstel niet bepaald eenvoudig worden genoemd, zeker niet voor de doorsnee belastingplichtige. Vraag is dan ook of er geen alternatieven haalbaar zijn.

    Alternatieven?

    Er zijn vele alternatieven denkbaar voor het verminderen van de hypotheekrenteaftrek. Het voert te ver om al die alternatieven hier te bespreken. Maar kijkend naar de verkiezingsuitslag van 12 september en de daaruit voortvloeiende aannemelijke coalities leveren wellicht een denkrichting op.
    VVD en PvdA zijn als grootste partijen uit de verkiezingen gekomen en gaan onderzoeken of zij samen kunnen regeren. De standpunten over de hypotheekrenteaftrek van deze partijen zijn verschillend, maar er zijn toch ook overeenkomsten.
    De VVD heeft als uitgangspunt om de hypotheekrentaftrek te behouden. Ten opzichte van het verleden is de partij wel opgeschoven. De VVD stelt voor alleen voor nieuwe hypotheken de renteaftrek te beperken rekening houdend met een annuïtaire aflossing. Verschil met het wetsvoorstel is dat niet verplicht annuïtair wordt afgelost. Er is dan ook sprake van een forfaitaire aftrek. 1)
    De PvdA wil de hypotheekrenteaftrek geleidelijk aanpassen. Dat wil zij doen door vanaf 2013 geleidelijk een nieuw stelsel in te voeren. Daarin wordt het percentage waartegen de rente kan worden afgetrokken geleidelijk verlaagd van maximaal 52% naar 30%. Verder wil de PvdA de eigenwoningschuld in 2013 maximeren op € 1 miljoen. Dat bedrag moet vervolgens geleidelijk worden afgebouwd naar de gemiddelde huizenprijs (momenteel circa € 237.000).
    Maar ook de PvdA stelt de forfaitaire annuïtaire hypotheek voor. 2)

    Op het punt van de forfaitaire aftrek kunnen de partijen elkaar dus snel vinden. Maar daar houdt het eigenlijk ook wel op. De PvdA wil wel verder gaan in de beperking van de aftrek dan de VVD.
    Mocht ‘Paars’ (dus VVD, PvdA en D66) tot stand komen, dan zit D66 meer op de lijn van de PvdA. 3)
    Wordt in plaats van D66 het CDA deelnemer als middenpartij aan de regering, dan wordt het vinden van een middenweg wellicht nog lastiger. Het CDA wil de hypotheekrenteaftrek handhaven, maar wel tegen een gelijk tarief voor iedereen. Daarnaast zou er een bonus moeten komen voor versneld aflossen en wil het CDA het zogenoemde bouwsparen invoeren. 4)
    De uitkomst is onzeker. Mocht gekozen worden voor een forfaitaire annuïtaire hypotheek, dan ben ik benieuwd naar de praktische uitwerking. Want die is nog niet zo eenvoudig. De werkelijke rentebetaling wijkt in de meeste gevallen namelijk af van het forfait en het forfaitaire bedrag wijzigt jaarlijks. De vraag die dan opkomt, is wie dat forfaitbedrag jaarlijks gaat vaststellen.

    Overdrachtsbelasting

    Een maatregel op het terrein van de overdrachtsbelasting was al vóór Prinsjesdag door de staatssecretaris zelf naar buiten gebracht. Als een woning/pand binnen 36 maanden wordt doorverkocht, hoeft alleen overdrachtsbelasting te worden betaald over de meerwaarde. Deze termijn was eerst zes maanden.
    De maatregel is opgenomen in het Belastingplan 2013. Door een goedkeurend besluit is de maatregel al per 1 september 2012 ingegaan. De regeling eindigt per 1 januari 2015.

    Kapitaalverzekeringen, KEW, SEW en BEW

    Door de invoering van het verplichte annuïtaire aflossingsschema, is er per 1 januari 2013 geen plaats meer voor de fiscale faciliteit voor de Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW), de Spaarrekening Eigen Woning (SEW) en het Beleggingsrecht Eigen Woning (BEW). Begrijpelijk, want door de aflossing via een annuïtair product is er op de einddatum geen box-1-schuld meer. En een fiscale stimulans voor de aflossing van een box-3-schuld wordt niet passend geacht.
    Kanttekening is nog wel dat de SEW en BEW pas sinds 1 januari 2008 fiscaal gefaciliteerd zijn. Aanbieders van deze producten hebben dus investeringen gedaan - ook minder zichtbare zoals voor de jaarlijkse opgaveverplichting aan de Belastingdienst – voor producten die relatief kort aangeboden konden worden.
    Op 31 december 2012 bestaande contracten van kapitaalverzekeringen (zowel KEW als oudere regimes), SEW en BEW worden gerespecteerd. Voorwaarde is wel dat bij de KEW het verzekerd kapitaal niet wordt verhoogd en bij de SEW en BEW de overeengekomen inleg volgens het contract per 31 december 2012 niet wordt verhoogd. Vraag is of deze formulering door de makers van de wet wel volledig doordacht is. De inleg voor de SEW en BEW (en KEW’s op beleggingsbasis) verandert in de toekomst door rentewijzigingen. Als de inleg door een lagere rente hoger wordt, verliest de belastingplichtige het overgangsrecht. Of wordt een renteverhoging beschouwd als een normaal onderdeel van het contract? Het zou goed zijn als de bewindslieden hier duidelijkheid over bieden.
    Ook kan nog een fiscaal gefaciliteerde KEW, SEW of BEW worden gesloten na 31 december 2012 voor de aflossing van een lening die na 31 december 2012 is aangegaan als voor die woning op 31 december 2012 al een onherroepelijke koop- of aannemingsovereenkomst bestond.
    Het blijft mogelijk om een onder het overgangsrecht vallende KEW, SEW of BEW fiscaal geruisloos voort te zetten in een andere KEW, SEW of BEW. Hiervoor geldt uiteraard ook de voorwaarde dat het verzekerd kapitaal respectievelijk de inleg niet na 31 december 2012 mag zijn verhoogd.

    Slotopmerking

    Het is verstandig dat het demissionaire kabinet heeft gekozen voor het opnemen van de eigenwoningmaatregelen in een apart wetsvoorstel. Als toch wordt gekozen voor een andere systematiek voor het beperken van de hypotheekrenteaftrek, hoeft het Belastingplan 2013 zelf niet te worden aangepast.

    1) VVD Verkiezingsprogramma 2012-2017, p.32
    2) PvdA Verkiezingsprogramma Tweede Kamerverkiezingen 2012, p.41
    3) Verkiezingsprogramma D66 voor de Tweede Kamer 2012 / 2017, p.44
    4) CDA Verkiezingsprogram 2012-2017  p.16