Op 11 oktober heeft De Nederlandsche Bank (DNB) haar halfjaarlijkse ‘Overzicht Financiële Stabiliteit’ (OFS) gepubliceerd. In het OFS besteedt DNB onder meer aandacht aan de woningmarkt. DNB geeft aan dat in de afgelopen vijf jaar de prijzen op de Nederlandse huizenmarkt met gemiddeld 8% per jaar zijn gestegen. In de eerste twee kwartalen van dit jaar stegen de prijzen met 10,3% en 13% procent, en in augustus zelfs met 17,8% ten opzichte van een jaar eerder.
DNB constateert dat Nederlandse huishoudens relatief veel kunnen lenen voor de aankoop van een woning in vergelijking met andere landen in Europa. In Nederland geldt een maximale schuldwaardeverhouding van 100% (‘loan-to-value’ oftewel LTV), dus een volledige financiering met een hypothecaire lening. In de meeste andere Europese landen geldt een maximale LTV van tussen de 70% en 90%.
Fiscale subsidies op de schuldfinanciering van een woning hebben volgens DNB een prijsopdrijvend effect. Dit speelt ondanks het feit dat de hypotheekrenteaftrek deels wordt afgebouwd. DNB stelt tevens vast dat huiseigenaren vrijwel geen vermogensbelasting betalen over het schuldvrije deel van hun woning.
Ook aan de aanbodkant gaat het niet goed: het aantal te koop staande woningen neemt al geruime tijd af.
Verder heeft DNB zorgen over steeds risicovoller leengedrag van huizenkopers, de kwetsbaarheid van huizenbezitters met een korte rentevaste periode of met een variabele rente, en de hernieuwde populariteit van aflossingsvrij lenen.
(De Nederlandsche Bank, Overzicht Financiële Stabiliteit najaar 2021, 11 oktober 2021)
Noot:
De opmerking van DNB over het ontbreken van een vermogensbelasting op het schuldvrije deel van de woning doet de wenkbrauwen fronsen. Enerzijds is DNB van mening dat er te veel gefinancierd wordt. Maar als je tegelijkertijd van mening bent dat de vermogensbelasting op schuldvrije delen te laag wordt belast, heeft dat iets tegenstrijdigs.
(november 2021)