Brengt het Woningmarktakkoord vooruitgang voor koopwoningen?

    28 maart 2013

    Op 13 februari jongstleden is door minister Blok, minister voor Wonen en Rijksdienst, een pakket afspraken gepresenteerd omtrent de Nederlandse woningmarkt. 1) Samen met de oppositiepartijen D66, CU en de SGP en coalitiepartijen VVD en PvdA heeft het kabinet een pakket van afspraken samengesteld. Dit pakket afspraken moet, althans zo stelt minister Blok, vertrouwen en duidelijkheid bieden. De afspraken richten zich op de gehele breedte van de woningmarkt, waaronder huur, koop en bouw wordt verstaan.

    Naar aanleiding van een verzoek van de vaste Kamercommissie Financiën is minister Blok op 28 februari nader ingegaan op een van deze afspraken. 2) Daarnaast heeft staatssecretaris Weekers twee besluiten, gedateerd op 26 en 28 februari, genomen over een tweetal van de op 13 februari gepresenteerde afspraken.
    In dit artikel zal, mede aan de hand van de brieven van 13 en 28 februari, nader worden ingegaan op de gepresenteerde afspraken. Uitgebreid zal worden stilgestaan bij de afspraak waarin de mogelijkheid wordt gepresenteerd om een tweede lening af te sluiten om aflossingen op een annuïtaire lening uit te betalen.

    Investeringsimpuls

    Met de inzet van diverse instrumenten wordt gepoogd een investeringsimpuls te geven aan de woningmarkt en de bouw. Hiertoe wordt in ieder geval een fonds, Nationaal Fonds Energiebesparing, opgericht van € 150 miljoen (€ 50 miljoen in 2013 en € 100 miljoen in 2014), dat vanuit de markt moet worden aangevuld tot € 600 miljoen. Niet beschreven staat welke marktpartijen moeten bijdragen aan het aanvullen van het fonds. Het fonds wordt opgericht voor energiebesparing in bestaande gebouwen voor zowel verhuurders als eigen woningbezitters. 3) Daarnaast wordt per 1 maart 2013 het btw-tarief op arbeidskosten bij renovatie en herstel van woning verlaagd naar 6%.

    Btw

    Met de verlaging van het btw-tarief op verbouwingen en renovatiewerken wordt getracht investeringen op de woningmarkt en in de bouwsector aan te jagen. In 2010 is het btw-tarief al eens tijdelijk verlaagd naar 6%. 4) Door zowel Research voor Beleid als het Centraal Planbureau is in 2003 gesteld dat niet kan worden geconcludeerd, dan wel niet statistisch significant kan worden aangetoond, dat een btw-verlaging tot positieve werkgelegenheidseffecten heeft geleid. De Europese Commissie stelt zelfs dat een btw-verlaging nooit de meest doeltreffende maatregel is om de werkgelegenheid en de groei van het Bruto Binnenlands Product te stimuleren. 5)
    Vooruitlopend op een wetswijziging wordt in het besluit van de staatssecretaris van Financiën 6) goedgekeurd dat het btw-tarief van 6% van 1 maart 2013 tot 1 maart 2014 wordt toegepast op arbeidskosten bij renovatie en herstel van woningen. Voorwaarde is dat de werkzaamheden plaatsvinden na meer dan twee jaren na het tijdstip waarop de woning in gebruik is genomen.
    Het verlaagde btw-tarief is van toepassing op alle renovatie- en herstelwerkzaamheden die in en aan een woning worden verricht en is uitsluitend van toepassing op arbeidskosten. De bij de renovatie- of herstelwerkzaamheden gebruikte materialen vallen niet onder de regeling. Tevens wordt specifiek het volgende goedgekeurd:
    - Het verlaagde tarief is van toepassing op het ontwerpen en vervaardigen van bouwtekeningen door architecten, mits zij de renovatie van de woning begeleiden;
    - Het verlaagde tarief is van toepassing op arbeidskosten van op maat gemaakte goederen die onderdeel van de woning gaan vormen;
    - Het verlaagde tarief is van toepassing op arbeidskosten van hoveniers voor de aanleg en het onderhoud van de bij de woning behorende tuinen.

    Wanneer de dienst wordt afgerond, is bepalend voor het antwoord op de vraag of het verlaagde tarief van toepassing is. Om het verlaagde btw-tarief te kunnen toepassen, moet de dienst zijn afgerond op of na 1 maart 2013 en vóór 1 maart 2014.
    Naast de instrumenten die dienen als (algemene) investeringsimpuls voor de woningmarkt, wordt in de brief van 13 februari door minister Blok specifiek ingegaan op de afspraken betreffende de huurmarkt en de koopmarkt.

    Huurmarkt: huurverhoging en verhuurderheffing

    Met de inkomensafhankelijke huurverhoging, die per 1 juli aanstaande wordt beoogd in te gaan, wordt getracht het ‘scheefwonen’ op de huurmarkt te bestrijden. Echter, de inkomensafhankelijke huurverhogingen worden lager dan overeengekomen in het Regeerakkoord “bruggen slaan”. 7)
    Daarnaast wordt een verhuurderheffing ingevoerd. Op deze regeling gaat de minister verder niet in. Wel is door de minister duidelijk gemaakt welke bedragen hij met deze heffing in de komende jaren wenst op te halen. De last van de verhuurderheffing wordt door de inkomensafhankelijke huurverhoging (geheel dan wel grotendeels) direct neergelegd bij de huurders.

    Koopmarkt: Starterslening en verkoop corporatiewoningen

    Volgens minister Blok zijn starters op de woningmarkt bij uitstek de woningkopers die de koopmarkt weer ‘aan de gang’ kunnen krijgen. De Starterslening, een initiatief van gemeenten en stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat een starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De rijksbijdrage voor de Starterslening zal conform de afspraak van het woningmarktakkoord worden verhoogd van € 20 miljoen naar € 50 miljoen.
    Verder worden de voorwaarden om aan bewoners en institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, corporatiewoningen te verkopen, versoepeld. Het betreft hier enkel geliberaliseerde of te liberaliseren woningen. Zo wordt het gemakkelijker gemaakt om deze woningen tegen actuele marktwaarde te verkopen. Met de opbrengst kan de investeringsruimte van corporaties ten behoeve van sociale woningbouw worden vergroot.

    Tweede (hypothecaire) lening aflossingsvrij: nieuw?

    In een brief van de staatssecretaris van Financiën en de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 25 mei 2012 werd nog de nadruk gelegd op een belangrijk punt binnen de nieuwe eigenwoningregels die per 1 januari 2013 zijn ingegaan: het (ten minste) annuïtair en binnen 360 maanden volledig aflossen van de eigenwoningschuld. 8)
    Sinds 1 augustus 2011 was het al niet meer mogelijk om de eigenwoningschuld voor 100% te financieren met een aflossingsvrije hypothecaire lening. De eigenwoningschuld mocht nog maar voor maximaal 50% bestaan uit een aflossingsvrije lening. 9) De regeling dat de lening die kwalificeert als eigenwoningschuld ten minste annuïtair en binnen 360 maanden volledig moet worden afgelost, ziet onder meer op het (verder) inperken van de risico’s van hoge schulden. De staatssecretaris van Financiën en de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties stelden namelijk dat de woningbezitter met een hoge aflossingsvrije hypotheek in verhouding tot de dalende waarde van de woning het risico loopt in betalingsproblemen te komen en/of met een restschuld blijft zitten. Dit risico speelt wanneer de woningbezitter als gevolg van bijvoorbeeld scheiding of verandering van werk het huis moet verkopen. De angst bestond dat deze betalingsproblemen en restschuldrisico’s doorwerkten naar de financiële stabiliteit en de overheidsfinanciën onder druk komen te staan vanwege een eventueel groter beroep op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Ondanks dat de risico’s  op dat moment niet direct tot grote problemen voor de financiële stabiliteit of de overheidsfinanciën leidden, is vanwege de kwetsbaarheden van het systeem toch besloten dat de lening die kwalificeert als eigenwoningschuld ten minste annuitair en binnen 360 maanden volledig moet worden afgelost. Dan mag de hypotheekrente namelijk wel de volledige looptijd van het belastbaar inkomen in box 1 worden afgetrokken en mag de hypothecaire lening door de geldgever worden verstrekt met NHG. In de Memorie van Toelichting bij de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning is al aangegeven, dat het is toegestaan om de aankoop van een woning gedeeltelijk te financieren met een lening die niet ten minste annuïtaire en binnen 360 maanden volledig aflost. Dat deel van de lening bevindt zich in box 3. 10)
    De (ten minste) annuïtaire aflossingseis lijkt vooral te zijn ingegeven door het gegeven dat bij verdere verslechtering van de woningmarkt vanwege het eventuele grotere beroep op de NHG de overheidsfinanciën en bij betalingsproblemen en hoge restschulden de financiële stabiliteit onder druk komen te staan. Daarnaast wordt de renteaftrek toch enigszins beperkt vanwege een ten minste annuïtair aflossingsschema. De vraag kan worden gesteld of de per 1 januari geldende eigenwoningsregels zijn ingegeven om (mede) de woningbezitter te beschermen of om de overheidsfinanciën voor negatieve (budgettaire) effecten te behoeden bij onder meer een verder verslechterende woningmarkt. Het laatste ligt meer voor de hand. Het lijkt niet in het belang van de woningbezitter om deze in het woonakkoord nadrukkelijk op de mogelijkheid te wijzen dat de mogelijkheid bestaat voor de aflossingen van de lening die kwalificeert als eigenwoningschuld een tweede lening aan te gaan. De woningbezitter blijft dan aan het eind van de looptijd van de eigenwoningschuld alsnog met een (box 3-)schuld van maximaal 50% van de waarde van de woning zitten.
    Ook al blijft de norm dat de lening die als eigenwoningschuld kwalificeert binnen 30 jaar volledig en (ten minste) annuïtair moeten worden afgelost, presenteert minister Blok voor Wonen en Rijksdienst toch deze ‘nieuwe’ mogelijkheid. Kopers worden in de gelegenheid gesteld om naast hun (ten minste) annuïtaire lening een tweede, aflossingsvrije, lening af te sluiten tot 50% van de woningwaarde. De geldverstrekker en de klant hebben zelf de vrijheid gekregen om over de aflossingstermijn afspraken te maken. Logisch, want deze vrijheid bestond al. Een ingangsdatum voor deze mogelijkheid wordt niet gegeven en dit is ook niet nodig. Deze mogelijkheid bestaat gewoon onder de huidige eigenwoningregels. Het betreft géén lening waarvoor renteaftrek mogelijk is in box 1, maar een box 3-schuld met een hypotheekrecht. Besluit de consument geen hypothecaire box 3-schuld maar een consumptieve lening zonder hypotheekrecht aan te gaan, dan zijn de hierna uiteengezette begrenzingen ook niet van toepassing.
    Vanwege het verzoek van de vaste commissie Financiën, is minister Blok in een brief van 28 februari nader ingegaan op deze afspraak en is door staatssecretaris Weekers van Financiën een besluit genomen over de samenhang tussen de annuïtaire lening zijnde de eigenwoningschuld en de tweede lening. 11) Aan de hand van de brief van 28 februari zal nader worden ingegaan op deze afspraak.

    Maatregel

    Binnen de sinds 1 januari 2013 geldende wettelijke kaders, kan een tweede lening worden aangegaan waarmee een deel van de aflossingen van de (ten minste) annuïtaire lening kan worden voldaan. Dit biedt volgens de minister voor woningkopers vrijheid omdat ze zelf kunnen bepalen of ze de tweede lening willen aangaan. Na de aflossing van de annuïtaire lening blijft dan echter wel een schuld op de eigenwoningbezitter drukken.

    Begrenzing

    Het oplopen van het bedrag van de tweede lening door het lenen voor het doen van aflossingen van de annuïtaire lening wordt niet door fiscale wetgeving begrensd. Het aangaan van de tweede lening wordt echter wel begrensd door de Loan-To-Value-norm 12) uit het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft. Deze norm bepaalt dat slechts 105% (2013) van de woningwaarde met een (hypothecaire) lening mag worden gefinancierd. Dit loopt af naar 100% in 2018. Daarnaast wordt de tweede lening begrensd door de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, die bepaalt dat maximaal 50% van de waarde van de woning mag worden gefinancierd met een aflossingsvrije lening.
    Het betreft dus een box 3-lening die aflossingsvrij mag zijn. Wel is door de staatssecretaris van Financiën een beleidsbesluit genomen dat ziet op de eventuele samenhang tussen de annuïtaire lening (box 1) en de tweede lening (box 3)(zie hierna onder Beleidsbesluit van 26 februari 2013).

    Voordelig voor de consument?

    Vanwege de totale schuld en de verlengde looptijd van de maandlasten, lijkt deze mogelijkheid geenszins in het belang van de consument. Het enige voordeel is dat de maandelijkse lasten gedurende de looptijd van de annuïtaire lening (mede afhankelijk van de precieze vormgeving) fractioneel lager zijn. Daar staat tegenover dat na de looptijd van de annuïtaire lening nog steeds rente op de tweede lening moet worden betaald en een resterende schuld van maximaal 50% van de waarde van de woning overblijft (die op termijn moet worden afgelost).
    In het voorbeeld dat door minister Blok wordt gegeven, wordt telkens de helft van de aflossingen van de annuïtaire lening betaald uit de tweede lening en loopt de tweede lening gedurende de looptijd derhalve op. Om aan te sluiten bij dit voorbeeld in zijn brief van 28 februari, volgt hierna een korte uiteenzetting wat dit inhoudt voor de totale schuld op drie meetmomenten: bij aanvang, halverwege en aan het einde van de looptijd van de annuïtaire lening.

    Zonder tweede lening
    Aanvang
    Een koper koopt een woning ter waarde van € 300.000 en financiert deze aankoop met een annuïtaire lening van € 300.000 (LTV van 100%). De (totale) schuld waarmee wordt aangevangen is € 300.000.
     
    Halverwege
    Simplistisch weergegeven wordt ervan uitgegaan dat op de helft van de looptijd van de annuïtaire lening de helft van de schuld is afgelost. Derhalve resteert halverwege de looptijd een annuïtaire schuld van € 150.000.
     
    Einde looptijd
    Op het einde van de looptijd, wil deze annuïtaire lening kwalificeren als eigenwoningschuld, is de lening binnen 360 maanden volledig afgelost. De (totale) schuld waarmee wordt geëindigd is € 0.
     
    Met tweede lening
    Aanvang
    Een koper koopt een woning ter waarde van € 300.000 en financiert deze aankoop met een annuïtaire lening van € 300.000 (LTV van 100%). De (totale) schuld waarmee wordt aangevangen is € 300.000.
     
    Halverwege
    Simplistisch weergegeven wordt ervan uitgegaan dat op de helft van de looptijd van de annuïtaire lening de helft van de (annuïtaire) schuld is afgelost. Derhalve resteert halverwege de looptijd een annuïtaire schuld van € 150.000.
    Voor de helft van de aflossingen van de annuïtaire lening is het bedrag van de tweede lening opgelopen tot een schuld van € 75.000. Hierdoor komt de totale schuld (annuïtaire lening en tweede lening) halverwege de looptijd van de annuïtaire lening uit op € 225.000.
     
    Einde looptijd
    Op het einde van de looptijd, wil deze annuïtaire lening kwalificeren als eigenwoningschuld, is deze lening binnen 360 maanden volledig afgelost. De annuïtaire schuld waarmee wordt geëindigd is € 0.
    Voor de helft van de aflossingen van de annuïtaire lening is het bedrag van de tweede lening opgelopen tot een schuld van € 150.000. Hierdoor resteert aan het einde van de looptijd van de annuïtaire lening een box 3-schuld van € 150.000 waarvoor tijdens maar ook na de looptijd van de annuïtaire lening renteaftrek niet mogelijk was en is.
    Stel dat de hypotheekrente 5% is. Dan betaalt deze koper na afloop van de dertigjaarsperiode jaarlijks nog € 7.500 aan niet aftrekbare rente. Dat is ruim € 600 netto per maand!
     
    Concluderend
    Per saldo is het onvoordelig een tweede lening af te sluiten gezien de daaraan verbonden kosten: een resterende schuld en het langer voldoen van maandelijkse lasten (namelijk ook na de looptijd van de annuïtaire lening). Als wordt gekeken naar de uitwerking van de tweede lening kan deze maatregel voor woningkopers niet worden gezien als een serieuze optie om de aflossingen op de annuïtaire lening te voldoen. Met de nieuwe eigenwoningregels werd juist beoogd om na de looptijd van de (ten minste) annuïtaire lening geen schuld meer over te houden. De mening die in de literatuur wordt gebezigd, dat de tweede lening als fopspeen is te kwalificeren 13), deel ik dan ook.

     

    Beleidsbesluit van 26 februari 2013 14)

    Door de Belastingdienst kan tot het oordeel worden gekomen dat de annuïtaire lening en de tweede (aflossingsvrije) lening een zodanige samenhang vertonen, dat sprak is van één geheel en dat niet aan de aflossingseis wordt voldaan. Dit leidt ertoe dat de rente op de annuïtaire lening niet aftrekbaar is van het belastbaar inkomen in box 1. Met het beleidsbesluit wordt vooraf zekerheid geboden aan welke voorwaarden de tweede lening moet voldoen.
    Tevens moet worden voorkomen dat de tweede lening wordt aangegaan om enkel fiscaal voordeel te behalen door het rentepercentage op de annuïtaire lening ‘op te pompen’. Hierdoor kan het rentepercentage op de tweede lening laag blijven en wordt een hogere renteaftrek genoten in box 1. Om de renteaftrek van het belastbaar inkomen in box 1 veilig te stellen, zijn in het beleidsbesluit voorwaarden opgenomen. Als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan, worden de annuïtaire lening en de tweede lening niet als één schuld beschouwd, zodat de renteaftrek van de annuïtaire lening is veiliggesteld:
    - De jaarlijks verschuldigde rente op de annuïtaire lening mag niet administratief worden gesaldeerd met de jaarlijks verschuldigde rente op de tweede lening of het in dat jaar uit de tweede lening opgenomen bedrag;
    - De rente op de annuïtaire lening is marktconform en ziet niet op andere rechten of verplichtingen dan de terbeschikkinstelling van de hoofdsom van deze annuïtaire lening;
    - Het rentepercentage op de tweede lening is niet lager dan het rentepercentage op de annuïtaire lening.
    Wanneer niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, bestaat niet de zekerheid dat de Belastingdienst de schulden als afzonderlijk zal aanvaarden. De geldverstrekker heeft de mogelijkheid om vooraf zekerheid te verkrijgen over de combinatie van schulden. Hiervoor zal de geldverstrekker het eventuele financiële product dat bestaat uit een combinatie van schulden moeten voorleggen aan de Belastingdienst.

    Renseigneringsplicht en toezicht

    Voorkomen moet worden dat de rentegegevens van de tweede lening worden vooringevuld als aftrekbare kosten met betrekking tot de eigen woning. Derhalve moet worden zeker gesteld dat aan de Belastingdienst op de juiste wijze informatie omtrent de tweede lening wordt verstrekt. Hiertoe wordt indien nodig het Uitvoeringsbesluit Inkomstenbelasting 2001 aangepast.
    Daarnaast wordt gesteld dat, omdat de hypothecaire schuld tijdens en na de looptijd hoger ligt dan bij de consument zonder tweede lening, dit zorgt voor een verhoogd risico voor de consument. De tweede lening is dan ook niet voor alle consumenten geschikt. Minister Blok wijst er op dat door de AFM erop wordt toegezien dat consumenten passend worden geadviseerd. Daarbij moet rekening worden gehouden met onder meer de kennis, ervaring, doelstelling, financiële positie en risicobereidheid van de consument. Dit leidt er mogelijk toe dat deze tweede lening niet actief mag worden aangeboden aan bepaalde groepen consumenten.

    Conclusie

    Voor koopwoningen lijkt de nadruk in het woningmarktakkoord te liggen op de verlaging van het btw-tarief en vooral op de mogelijkheid een tweede lening af te sluiten. De verlaging van het btw-tarief lijkt in lijn te zijn met eerdere initiatieven om de woningmarkt uit het slop te trekken. Gezien het in het verleden gedaan onderzoek naar btw-verlaging kan worden afgevraagd of hiermee het gewenste effect zal worden bereikt.
    Benadrukken dat de consument de mogelijkheid heeft om binnen de per 1 januari 2013 geldende wettelijke kaders een tweede, aflossingsvrije, lening kan afsluiten, lijkt haaks te staan op uitingen van het kabinet dat risico’s beperkt moeten worden. Door het (ten minste) annuïtair af te lossen verplicht te stellen, worden in ieder geval de risico’s en de druk op de overheidsfinanciën verminderd. Echter de consument wordt op deze wijze gewezen op de mogelijkheid (extra) risico te lopen, en achter te blijven met een resterende schuld aan het einde van de looptijd van de annuïtaire lening. Gepresenteerd als een nieuwe mogelijkheid, maar eerder te kwalificeren als een fopspeen en een mogelijkheid die al bestond binnen de per 1 januari 2013 geldende wettelijke kaders.

    1) Brief minister voor Wonen en Rijksdienst 13 februari 2013. Kamerstukken II 2012-2013, 32 847, nr. 42.

    2) Brief minister voor Wonen en Rijksdienst 28 februari 2013. Kamerstukken II 2012-2013, 32 847, nr. 44.

    3) Kamerstukken I 2012-2013, 32 847, C, p. 17-18. Kamerstukken II 2012-2013, 32 847, nr. 42, p. 2 en 5.

    4) Besluit van 30 augustus 2010, nr. DV-10-339M, stcrt. 2010, 13720.

    5) - Research voor Beleid (2002), Monitor effecten BTW-verlaging arbeidsintensieve diensten, september 2002.
        - CPB (2003), Contraexpertise effecten BTW-verlaging arbeidsintensieve diensten, juni 2003.
        - Verslag van de Commissie aan de Raad en het Europees Parlement – Experiment met een verlaagd BTW-tarief voor   bepaalde arbeidsintensieve diensten, COM (2003) 309.

    6) Besluit van 28 februari 2013, nr. BLKB/2013/305M.

    7) Kamerstukken II 2012-2013, 33 410, nr. 15, p. 29-30.

    8) Kamerstukken I 2011-2012, 33 000, V, p. 5.

    9) Kamerstukken I 2011-2012, 33 000, V, p. 4.

    10) Kamerstukken II 2012-2013, 33 405, nr. 3, p. 6.

    11) Brief minister voor Wonen en Rijksdienst 28 februari 2013. Kamerstukken II 2012-2013, 32 847, nr. 44.

    12) Loan-To-Value staat voor de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van de woning.

    13) V-N 2013/10.5. V-N 2013/13.12.

    14) Besluit van 26 februari 2013, nr. BLKB/352M, stcrt. 2013,5687.