Een eigen huis, een plek onder de zon na een echtscheiding?

    10 april 2012

    drs. Manuela Lamot-Van Blanken werkzaam bij Fiscale Zaken SNS REAAL

    Nu is scheiden voor de meeste mensen al geen pretje. Een verlies maken bij de verkoop van je eigen woning evenmin. Maar als je geconfronteerd wordt met beide zaken, lijkt het wel erg lang te duren voordat de zon weer gaat schijnen na deze regenval. Hieronder zal ik enkele regelingen rondom scheiding in combinatie met de eigen woning de revue laten passeren. Is de uitwerking van de huidige wet- en regelgeving hierin redelijk? Schijnt de zon nog of is een regenpak met stormparaplu gewenst?

    De echtscheidingsregeling bij de eigen woning

    Als een woning je niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat, is het niet langer een eigen woning waarvoor je hypotheekrenteaftrek kunt claimen. En als je in scheiding ligt, is het waarschijnlijk dat je niet meer met elkaar in één huis wilt wonen. In dat geval zou de vertrekkende partner bij een scheiding niet langer zijn aandeel in de hypotheekrente kunnen aftrekken. Terwijl gedurende de afwikkeling van een scheiding de vertrekkende partner veelal nog wel schuldenaar is van de hypotheek. Aangezien scheidingen over het algemeen niet binnen een week zijn geregeld, is daarom door de wetgever een echtscheidingsregeling in het leven geroepen.
    Voor een periode van maximaal twee jaar kan de vertrekkende partner het echtelijke huis dat hij heeft verlaten nog aanmerken als eigen woning, mits hij ook eigenaar is van de woning. Die twee jaar gaan in op moment van duurzaam gescheiden leven. Voorwaarde voor de regeling is wel dat de achtergebleven partner het huis nog wel anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat. Door deze regeling kan de vertrekkende partner gedurende een periode van maximaal twee jaar alsnog zijn aandeel in de hypotheekrente aftrekken. Maar dient hij ook het eigenwoningforfait dat aan zijn aandeel in de woning is toe te rekenen aan te geven in de inkomstenbelasting. Dit kan hij vervolgens wel aftrekken als onderhoudsverplichting (alimentatie) richting zijn gewezen partner. Voor de achterblijvende partner is deze onderhoudsverplichting belast als ontvangen verstrekking (alimentatie).

    Voorbeeld 1
    Wim en Helga gaan na 5 jaar in gemeenschap van goederen gehuwd te zijn, scheiden. Helga heeft besloten de woning te verlaten en vertrekt op 1 april 2010. Wim blijft in de woning wonen. De hypotheekrente van het echtelijke huis bedraagt € 12.000 per jaar.Helga mag haar aandeel in de hypotheekrente tot 1 april 2012 aftrekken in haar aangifte inkomstenbelasting, in totaal nog € 12.000 (twee jaar maar 50% van € 12.000). Tot 1 april 2012 wordt ook 50% van het eigenwoningforfait aan haar toegerekend, die zij als betaalde alimentatie kan aftrekken.Wim mag eveneens zijn aandeel in de hypotheekrente aftrekken, maar heeft hierbij geen einddatum. De woning blijft voor hem een eigen woning. Het bedrag dat Helga betaald voor haar aandeel in het eigenwoningforfait, moet Wim aangeven als ontvangen alimentatie.

     

    De echtscheidingsregeling en de verhuisregeling

    Naast de echtscheidingsregeling bestaat er ook een zogenaamde verhuisregeling. Deze regeling zorgt ervoor dat bij leegstand van een gewezen eigen woning, de hypotheekrente gedurende een periode van drie jaren (in 2011 en 2012) nadat de woning als eigen woning ter beschikking stond, aftrekbaar is. De drie jaren is een tijdelijke verruiming van de oorspronkelijk twee jaren en vervalt per 1 januari 2013 als deze verruiming niet langer van toepassing is. De verhuisregeling komt de echtscheidingsregeling tegen wanneer de in eerste instantie achtergebleven partner, gaat verhuizen binnen de tweejaarsperiode van de echtscheidingsregeling. In dergelijke gevallen is door de staatssecretaris goedgekeurd dat ook door de in eerst instantie vertrokken partner gebruik kan worden gemaakt van de verhuisregeling. Dat betekent nu dus tijdelijk een driejaarsperiode. Deze periode gaat dan wel in vanaf het moment dat gebruik is gemaakt van de echtscheidingsregeling.

    Voorbeeld 2
    Zie voorbeeld 1. Wim wil niet langer in het echtelijke huis wonen en verhuist op 1 december 2011 naar een andere woning. Het echtelijke huis staat vanaf 1 oktober 2011 te koop.Aangezien Wim nu ook de woning heeft verlaten, gaat vanaf 1 april 2010 de verhuisregeling gelden voor Helga. Dat betekent dat zij tot 1 januari 2013 de door haar betaalde hypotheekrente mag aftrekken. Vanaf 1 december 2011 wordt er voor het echtelijke huis geen eigenwoningforfait meer in aanmerking genomen. Voor Wim gaat de verhuisregeling vanaf 1 december 2011 lopen. Dat betekent dat hij nog tot 1 januari 2014 zijn hypotheekrente mag aftrekken voor het echtelijke huis, zolang dit huis nog niet verkocht is.In dit voorbeeld kunnen wrijvingen ontstaan als de woning vóór 1 januari 2013 nog niet verkocht is. Helga zal tenslotte willen dat de woning vóór die datum verkocht is, omdat ze hierna niet langer de hypotheekrente voor die woning kan aftrekken. Wim heeft echter nog wat langer de tijd en zal wellicht willen wachten op een hoger bod. Hij kan de hypotheekrente aftrekken tot 1 januari 2014.

     

    Lichte regen

    De regelingen rondom verhuizen en echtscheiding lijken vooralsnog redelijk en billijk uit te pakken. Er mag tenslotte gedurende een periode na vertrek van één van de partners nog wel gebruik worden gemaakt van de eigenwoningregeling. Er is hier dus nog geen sprake van een weeralarm, maar van lichte regen. Deze lichte regen wordt al wel een flinke regenbui als het huis niet verkocht of toebedeeld wordt vóór het aflopen van de echtscheidingsregeling en/of verhuisregeling. Maar hoe zit het als het huis door de achtergebleven partner of een derde wordt overgenomen? En maakt het daarbij nog verschil of er overwaarde of onderwaarde in het huis zit?

    Verkoop/uitkoop met overwaarde

    Als een partner in het huis blijft wonen is een mogelijkheid dat hij de vertrekkende partner uitkoopt of de woning en schuld krijgt toebedeeld. Andere mogelijkheden zoals verhuur en ter beschikking stellen blijven in dit artikel buiten beschouwing. Bij toebedeling aan een partner of verkoop aan een derde komt onder andere de 30-jaarsperiode met betrekking tot de renteaftrek om de hoek kijken. Deze 30-jaarsperiode houdt in dat een belastingplichtige maximaal 30 jaar renteaftrek mag genieten over een eigenwoningschuld. Daarbij wordt niet de daadwerkelijke toerekening van aftrekbare hypotheekrente in de aangiften inkomstenbelasting gehanteerd, maar de civielrechtelijke verhouding van schuldenaars van de hypotheek. Daarnaast speelt de eigenwoningreserve een rol. Dit is kort gezegd het bedrag aan vervreemdingssaldi (overwaarde/onderwaarde) waarvoor er geen eigenwoningschuld mag worden aangegaan. Uiteraard kan er wel een schuld worden aangegaan, maar dan is de rente over het bedrag van de eigenwoningreserve niet aftrekbaar. Als één van beide partners in de eigen woning achterblijft, behaalt hij of zij geen vervreemdingssaldo eigen woning. Voor het deel dat hij van de vertrekkende partner koopt, kan hij een eigenwoningschuld aangaan, waarvan de rente geheel aftrekbaar is. De vertrekkende partner behaalt - kort gezegd - een vervreemdingssaldo eigen woning tot het bedrag van zijn aandeel in de woning verminderd met zijn aandeel in de schuld.

    Voorbeeld 3
    Zie voorbeeld 1. Wim wil graag in het huis blijven wonen en wil Helga uitkopen in april 2011. Ze hebben de woning in 2005 gekocht voor € 200.000 en gefinancierd met een eigenwoningschuld van € 220.000. De waarde van het huis bedraagt op het moment van uitkoop €240.000. Wim gaat een financiering aan voor in totaal € 230.000. Hiervan is € 10.000 bestemd als betaling aan Helga voor haar aandeel in de overwaarde van het huis 1.De eigenwoningschuld bedraagt voor Wim € 230.000. Hiervan heeft Wim over € 110.000 reeds 6 jaren aftrek genoten en resteert er nog 24 jaar renteaftrek. Voor de andere € 120.000 gaat de 30-jaarsperiode voor renteaftrek vanaf april 2011 lopen.Helga ontvangt van Wim €10.000 aan overwaarde. Dit bedrag wordt toegevoegd aan haar eigenwoning-reserve. Bij een nieuwe eigen woning zal zij bij volledige financiering over dit bedrag geen renteaftrek mogen claimen. Ten aanzien van de 30-jaarsperiode heeft zij reeds 6 jaren aftrek genoten over € 110.000 eigenwoningschuld. Ten aanzien van dit bedrag bestaat dus nog 24 jaar renteaftrek.1) Deze € 10.000 kan ook aan Helga toekomen door verrekening met overige goederen bij de echtscheiding of een schuldbekentenis door Wim aan Helga.
     
    Voorbeeld 4
    Zie voorbeeld 2. De woning wordt te koop gezet en voor € 240.000 verkocht in april 2012 aan een derde. Zowel Wim als Helga krijgen door de overwaarde een eigenwoningreserve van € 10.000. Bij een nieuwe eigen woning zullen zij beiden bij volledige financiering over dit bedrag geen renteaftrek mogen claimen. Zij hebben beide gedurende 7 jaren renteaftrek kunnen claimen over een schuld van € 110.000 per persoon. Ten aanzien van dit bedrag bestaat voor beiden nog een periode van 23 jaar renteaftrek.

     

    Verkoop/uitkoop met onderwaarde

    In de huidige woningmarkt is het niet langer ongebruikelijk dat een woning met verlies wordt verkocht. Ook kan het lang duren voordat een woning wordt verkocht. Dit kan zich ook voordoen als de eigen woning en schuld worden toebedeeld aan de achtergebleven partner bij een echtscheiding. Er kan in dergelijke situaties een schuld bij de vertrekkende partner ontstaan, waarvan de rente niet aftrekbaar is.

    Voorbeeld 5
    Zie voorbeeld 1. De woning en de schuld worden toebedeeld aan Wim in april 2011. Ze hebben de woning in 2005 gekocht voor € 200.000 en gefinancierd met een eigenwoningschuld van € 220.000. De waarde van het huis bedraagt op het moment van toebedeling € 200.000. Wim heeft te maken met een financiering op het huis van € 220.000. De helft hiervan - € 110.000 - is zijn oorspronkelijk aandeel in de schuld en dat blijft ongewijzigd. Wim koopt Helga uit voor € 100.000. Dat is immers de helft van de waarde op dat moment. Als Wim de oude financiering van € 220.000 handhaaft, is voor een bedrag van € 10.000 niet langer sprake van een eigenwoningschuld. Dat deel van de schuld komt in box 3. Helga zal dus € 10.000 moeten betalen aan Wim. Wim kan daarmee die € 10.000 box-3-schuld aflossen. Als zij dit bedrag niet voorhanden heeft, kan Helga dit doen door een consumptief krediet aan te gaan. 2) Het consumptief krediet wordt toegerekend aan box 3. De eigenwoningschuld bedraagt voor Wim € 210.000. Hiervan heeft Wim over € 110.000 reeds 6 jaren aftrek genoten en resteert er nog 24 jaar renteaftrek. Voor de andere € 100.000 gaat de 30-jaarsperiode voor renteaftrek vanaf april 2011 lopen.Helga realiseert door de verkoop van de woning aan Wim een negatieve eigenwoningreserve van € 10.000. Die negatieve eigenwoningreserve blijft drie jaar staan en kan in die periode worden verrekend met een eventuele positieve eigenwoningreserve. Zij zal de € 10.000 moeten betalen aan Wim. Als zij dit bedrag niet voorhanden heeft, kan zij hiervoor een consumptief krediet aangaan1. De schuld van € 10.000 wordt toege-rekend aan box 3. Ten aanzien van de 30-jaarsperiode heeft zij reeds 6 jaren aftrek genoten over € 110.000 eigenwoningschuld. Ten aanzien van dit bedrag bestaat dus nog 24 jaar renteaftrek.
     
    Voorbeeld 6
    Zie voorbeeld 2. De woning wordt te koop gezet en voor € 200.000 verkocht in april 2012 aan een derde. Zowel Wim als Helga houden door de verkoop met verlies een schuld van € 10.000 richting de bank. Als zij dit niet voorhanden hebben zullen zij hiervoor afzonderlijk een consumptief krediet moeten aangaan. Beiden krijgen als gevolg van het verlies bij de verkoop een negatieve eigenwoningreserve van € 10.000.
     
    Voorbeeld 7
    Zie voorbeeld 2. De woning wordt te koop gezet en voor € 200.000 verkocht in april 2013 aan een derde. Vanaf 1 januari 2013 heeft Helga geen recht meer op hypotheekrenteaftrek en verhuist haar deel van de schuld en woning naar box 3. Ervanuitgaande dat de woning dat de woning op dat moment eveneens een waarde vertegenwoordigd van € 200.000, onstaat op 1 januari 2013 een negatieve eigenwoningreserve van € 10.000. In april 2013 krijgen zowel Wim als Helga door de verkoop met verlies een schuld van € 10.000 richting de bank. Als zij dit niet voorhanden hebben zullen zij hiervoor afzonderlijk een consumptief krediet moeten aangaan. Per april 2013 krijgt ook Wim te maken met een negatieve eigenwoningreserve van € 10.000. Wim heeft echter wel zijn aandeel in de hypotheekrente tot het moment van verkoop kunnen aftrekken in de inkomstenbelasting.

     

    Zware regebuien tot stormkracht 10

    Waar de echtscheidingsregeling en de verhuisregeling nog redelijk kunnen uitpakken zolang binnen de perio­des van beide regelingen wordt gebleven, kunnen bij verkoop en toebedeling aan de ex-partner onwenselijke situaties ontstaan. In het geval de woning overwaarde heeft, moet de partner die in de woning blijft wonen het deel van de overwaarde voor zijn ex-partner kunnen vergoeden. Dit kan al een uitdaging zijn, zeker gezien de huidige eisen en grenzen bij financieringen. Maar wanneer er sprake is van een verlies uit de woning is het toch aan te raden een stormparaplu mee te nemen. De huidige wet- en regelgeving houdt rekening met een verlies uit eigen woning bij echtscheiding. Voor de vertrekkende partner dan wel beide partners kan er een negatieve eigenwoningreserve ontstaan. Maar ja, drie jaar na het ontstaan van de eigenwoningreserve vervalt het nog openstaande bedrag. En of je binnen drie jaar in de huidige woningmarkt nog een flinke overwaarde kunt incasseren waarmee je het negatieve bedrag kan verrekenen, lijkt onwaarschijnlijk. Dus of dit redelijk is? Als ex-partners kan je daarnaast nog geconfronteerd worden met mogelijke problemen bij de financiering van de woning en een eventuele schuld aan de ex-partner. Stormkracht 10 lijkt het in ieder geval te worden als na de echtscheidingsregeling de verhuisregeling gaat lopen, de woning niet verkocht raakt binnen de verhuisrege­ling en minder waard is dan de eigenwoningschuld. Voor betrokkenen kan deze stormkracht afnemen als de wettelijke termijnen rondom de echtscheidings- en verhuisregelingen opgerekt worden, evenals de termijn waarin je een negatieve eigenwoningreserve kan verrekenen met een verkoopwinst van een eigen woning.

    1) Deze €10.000 kan ook aan Helga toekomen door verrekening met overige goederen bij de echtscheiding of een schuldbekentenis door Wim aan Helga.

    2) Andere mogelijkheden zijn een schuldbekentenis aangaan richting Wim of verrekenen met de overige goederen uit de echtscheiding