Starters op de woningmarkt

    30 september 2014

    Geen overgangsrecht, geen bijleenregeling, geen kapitaalverzekering of spaarrekening eigen woning, geen restschuld, etc. Om renteaftrek te krijgen op de eigenwoningschuld moet de (hypothecaire) geldlening ten minste annuïtair volledig worden afgelost in maximaal 360 maanden.
    Zo bezien hebben de huidige starters op de woningmarkt veel minder zaken om rekening mee te houden dan bijvoorbeeld doorstromers op de woningmarkt. In deze bijdrage geef ik een overzicht van de belangrijkste (fiscale) aspecten waarmee een starter op de woningmarkt te maken krijgt. En dan valt nog te bezien of dit wel zo eenvoudig is.

    Aanschaf van de woning

    De aanschaf van een woning gaat gepaard met diverse kosten. Bij die kosten moeten we onderscheid maken tussen kosten voor de verwerving van de woning en kosten ter verwerving van de geldlening.

    Kosten verwerving woning

    De kosten van de verwerving van de eigen woning kunnen deel uitmaken van de eigenwoningschuld (zie uitgebreider hierna), maar de kosten zelf zijn niet aftrekbaar. Hierbij kan worden gedacht aan de volgende posten (die ook wel bekend staan als kosten koper):
    - makelaarskosten (aankoopmakelaar)
    - notariskosten transportakte
    - overdrachtsbelasting bij bestaande woningen en omzetbelasting/btw bij nieuwbouwwoningen.
    De maximale financiering bedraagt - op grond van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen - in 2014 104% van de marktwaarde van de eigen woning. Dit percentage daalt jaarlijks met 1% om in 2018 uit te komen op 100% van de marktwaarde. Dit betekent dat een steeds kleiner deel van deze kosten kan worden meegefinancierd. Starters zullen dus moeten zoeken naar andere middelen om deze kosten te financieren, bijvoorbeeld een lening van de ouders of de Starterslening. Deze leningen komen hierna ook nog aan bod.
    Gelet op het feit dat veel woningen ‘onder water staan’ is deze maatregel goed te begrijpen. Alleen de timing van de invoering is wat mij betreft wel ongelukkig, omdat deze maatregel het toetreden tot de markt niet eenvoudiger maakt.

    Kosten verwerving geldlening

    Als kosten voor de verwerving van de geldlening worden meegefinancierd, dan is de rente over dat deel van de schuld aftrekbaar. Uiteraard wordt de mogelijkheid tot meefinancieren steeds beperkter op grond van de hiervoor besproken Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Zoals hiervoor aangegeven, moeten hiervoor op andere wijze middelen verkregen worden. Voor de kosten ter verwerving van de geldlening kan worden gedacht aan de volgende voorbeelden:
    - advieskosten
    - taxatiekosten benodigd voor verkrijging van de (hypothecaire) lening
    - kosten bankgarantie
    - bereidstellingsprovisie (bij verlenging van de hypotheekofferte)
    - notariskosten hypotheekakte
    - kosten aanvraag Nationale Hypotheek Garantie
    Deze kosten zelf zijn aftrekbaar met uitzondering van de kosten voor de bankgarantie, waarbij voor de advieskosten de volgende onduidelijkheid speelt.
    Met ingang van 1 januari 2013 geldt voor bepaalde advieshandelingen een provisieverbod. De adviseur dient de hiervoor genoemde advieskosten direct in rekening te brengen bij de klant. Daarbij zijn alleen de advieskosten die betrekking hebben op de eigenwoningschuld (zie hierna) aftrekbaar. Als een deel van de lening geen eigenwoningschuld is, of een deel van het advies geen betrekking heeft op de eigenwoningschuld, zullen de kosten voor de aftrek (pro rata) moeten worden gesplitst.
    De aftrek van advieskosten lijkt - vooralsnog - aan een maximum gebonden, hoewel daar formeel ook vraagtekens bij gezet kunnen worden. Sinds jaren en dag staat in de wet een absoluut maximum (€ 3.630) en een relatief maximum (1,5% van de aangegane schulden) waarbij de laagste van de twee als maximum geldt. Maar in de wet wordt alleen een beperking voor de aftrek van afsluitprovisie genoemd. En zoals hiervoor aangegeven geldt sinds 1 januari 2013 een provisieverbod. In feite is het onbegrijpelijk dat de wetgever deze aftrekbepaling zo lang ongewijzigd laat. Provisies mogen niet meer en zijn vervangen door advieskosten, maar over advieskosten zegt de wet nu juist niets. Dus hoog tijd dat de wetgever dit punt een keer oppakt.

    Eigenwoningforfait

    Het eigenwoningforfait is - zoals de naam eigenlijk al zegt - een forfaitaire benadering van de waarde van het woongenot. Die moet in box 1 tot het inkomen worden gerekend. Het eigenwoningforfait is afhankelijk van de zogenoemde WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken). Voor het belastingjaar 2014 wordt de WOZ-waarde per 1 januari 2013 gehanteerd.
    De periode waarover het eigenwoningforfait wordt berekend, sluit aan bij de inschrijving in de Wet Basisregistratie Persoonsgegevens (BPR; voorheen was dit de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens).

    Voorbeeld
    Michael en Anne zijn starters op de woningmarkt en schrijven zich op 11 november 2014 in bij de BPR op het adres van hun eerste koopwoning. Voor 2014 geldt dan het eigenwoningforfait op basis van de WOZ-waarde per 1 januari 2013 van die woning, vermenigvuldigd met de factor 51/365 (20 dagen in november en 31 dagen in december).

     

    Eigenwoningschuld

    De eigenwoningschuld van starters wordt niet beïnvloed door overgangsrecht, bijleenregeling of restschuld. Maar de eigenwoningschuld van huidige starters moet wel volledig voldoen aan de fiscale regels per 1 januari 2013 als de starters de hypotheekrente willen aftrekken in de aangifte inkomstenbelasting.
    Vanaf genoemde datum wordt onder eigenwoningschuld verstaan het gezamenlijk bedrag van leningen:
    - die zijn aangegaan in verband met de eigen woning
    - die schriftelijk zijn overeengekomen en waarbij is vastgelegd dat binnen 360 maanden minimaal annuïtair volledig wordt afgelost;
    - waarbij wordt voldaan aan die aflossingseis.

    Als bij aanvang niet wordt voldaan aan de eis van een schriftelijk vastgelegd aflossingsschema, is de rente niet aftrekbaar in box 1. Dit is niet op een later moment te herstellen. Het fiscale regime is op dit punt helaas zeer strikt.

    Lening van ouders

    De lening voor de eigen woning hoeft niet bij een administratieplichtige financiële instelling (bank) te worden aangegaan, maar kan bijvoorbeeld ook van ouders worden verkregen. Ook de rente van een lening van ouders kan aftrekbaar zijn in de inkomstenbelasting. Daarvoor gelden de hiervoor beschreven voorwaarden en een aanvullende voorwaarde ten opzichte van de situatie van vóór 2013. Die aanvullende voorwaarde is dat de belastingplichtige de geldleningsovereenkomst (met annuïtair aflossingsschema!) uiterlijk bij het indienen van de aangifte over het kalenderjaar waarin de overeenkomst tot stand is gekomen, aan de Belastingdienst moet zenden. Reden van deze aanvullende informatieplicht is, dat de Belastingdienst graag wil kunnen controleren of de geldlening aan alle wettelijk gestelde eisen voldoet.
    Om schenkingsrecht te voorkomen moet de lening marktconform zijn. Dat betekent dat een rentepercentage overeen moet worden gekomen dat gebruikelijk is in de markt. Zie voor schenkingsvrijstellingen hierna.
    Zoals ik hiervoor al heb aangegeven kan de lening van ouders een oplossing zijn voor de afnemende mogelijkheden om bij professionele geldverstrekkers de kosten van verwerving van de woning mee te financieren.

    Aflossingseis

    De aflossingseis schrijft niet het minimaal in een bepaalde periode af te lossen bedrag voor. Maar wel de maximaal toegestane hoogte van de eigenwoningschuld. Daardoor is het ook mogelijk om sneller dan volgens een annuïtair aflossingsschema af te lossen, bijvoorbeeld via een lineair aflossingsschema.
    Ook is het mogelijk om tussentijds extra af te lossen en vervolgens tijdelijk minder af te lossen. Voorwaarde is dat de eigenwoningschuld niet uitkomt boven de maximaal toegestane hoogte van de eigenwoningschuld volgens het annuïtaire schema.
    Op verschillende momenten wordt getoetst of aan de aflossingseis wordt voldaan:
    - 31 december van elk kalenderjaar
    - het moment van vervreemding van de eigen woning
    - het moment van wijziging van de maandelijkse rentevoet
    - als een eigenwoningschuld wordt overgesloten: het laatste moment waarop de voorgaande schuld bestond.
    Maar let op: dat tijdelijk minder aflossen moet stoppen op het moment dat zich een toetsmoment voordoet (met uitzondering van de jaarlijkse toets op 31 december). Vanaf dat moment wordt weer uitgegaan van de nieuw berekende annuïteit. En dat betekent dat weer in de pas moet worden gelopen met die annuïteit om de renteaftrek te behouden.
    Dit zal ongetwijfeld uit oogpunt van controleerbaarheid door de Belastingdienst zo zijn geregeld, maar het stimuleert niet om versneld af te lossen. Stel dat extra wordt afgelost en niet lang daarna de rentevoet wijzigt of de woning wordt verkocht, dan is de mogelijkheid om tijdelijk minder af te lossen verdwenen.
    De fiscale regels gaan uit van volledige kalendermaanden. Wordt een schuld bijvoorbeeld aangegaan op 11 oktober, dan start het aflossingsschema per 1 november van dat jaar.
    In de praktijk zijn er geldverstrekkers die de rente en aflossing per de eerste van de maand achteraf incasseren. Dat zou betekenen dat de eigenwoningschuld per 31 december van elk kalenderjaar te hoog zou zijn. Daarom mogen aflossingen die in de eerste vijf werkdagen na afloop van de kalendermaand worden ontvangen, toegerekend worden aan de maand waarop de aflossing betrekking heeft. 1)

    Tijdelijke betalingsproblemen

    Het wettelijk uitgangspunt is dat op 31 december van ieder jaar voldaan moet worden aan de aflossingseis. Is dat niet het geval, dan is de rente op de gehele schuld voor de eigen woning niet aftrekbaar. Voor vier situaties is een uitzondering gemaakt:
    - Tijdelijke betalingsproblemen
    Er moet sprake zijn van een incidentele betalingsachterstand. Als dit elke drie of vier jaar gebeurt, is dit niet incidenteel.
    - Onbedoelde fout in betaling of berekening
    De belastingplichtige moet aannemelijk maken dat sprake is van een fout. En moet deze herstellen vóór het einde van het tweede kalenderjaar dat volgt op het kalenderjaar waarin de fout is opgetreden.
    - Onvoldoende betalingscapaciteit
    Ook hiervoor geldt dat de belastingplichtige aannemelijk moet maken dat hiervan sprake is. Met de schuldeiser moet een nieuw ten minste annuïtair aflossingsschema worden overeengekomen. De aflossingsachterstand wordt uitgesmeerd over de resterende looptijd van de schuld. Het nieuwe schema moet uiterlijk zijn overeengekomen per 1 januari van het tweede kalenderjaar dat volgt op het kalenderjaar waarin de achterstand is ontstaan.
    - Zeer ernstige betalingsproblemen
    Als het nieuwe aflossingsschema bij onvoldoende betalingscapaciteit onvoldoende soelaas biedt, kan de renteaftrek toch behouden blijven. De schuldeiser moet willen instemmen met betalingsuitstel uiterlijk op 31 december van het vierde kalenderjaar moet een nieuw ten minste annuïtair aflossingsschema worden overeengekomen.
    In voorkomende gevallen kunnen deze uitzonderingen uitkomst bieden. Maar zeker bij de laatste uitzondering moet bedacht worden dat de annuïtaire aflossing fors toeneemt doordat hetzelfde bedrag in een kortere tijd moet worden afgelost.

    Starterslening

    Starters op de woningmarkt kunnen in voorkomende gevallen bovenop hun hypotheek een Starterslening krijgen. Deze lening overbrugt het verschil tussen de verwervingskosten van de eigen woning en het bedrag dat de starter maximaal bij de bank kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (zie ook hierna). De Starterslening heeft een rentevasteperiode van vijftien jaar. De eerste drie jaar betaalt de starter geen rente en aflossing over deze lening. Mocht het inkomen in die periode van drie jaar niet voldoende zijn gestegen, dan kan een heroverweging worden aangevraagd en een passende maandlast gaan betalen. De hoogte van de Starterslening is onder meer afhankelijk van het (bruto) inkomen (exclusief vakantiegeld en bonussen), en is met name beschikbaar voor de lagere inkomensgroepen.
    Startersleningen worden verstrekt door gemeenten, maar niet elke gemeente biedt deze regeling aan.
    Ondanks het feit dat niet direct na aanvang gestart wordt met aflossen, komen Startersleningen toch in aanmerking voor renteaftrek. De staatssecretaris heeft dit bij besluit goedgekeurd. 2)

    Schenking voor de eigen woning

    Hoewel de mogelijkheid van schenking niet uitsluitend aan de orde is bij starters op de woningmarkt, zal schenking vaak wel zeer welkom zijn bij starters.
    Er gelden diverse schenkingsvrijstellingen. 3)

    Algemene vrijstelling

    Ouders kunnen per jaar een bedrag van € 5.229 schenken zonder dat schenkbelasting verschuldigd is. Om voor de vrijstelling van de schenkbelasting in aanmerking te komen, gelden geen regels voor de besteding van het geschonken bedrag.

    Eenmalig verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen achttien en veertig jaar oud

    Slechts eenmalig kunnen ouders een bedrag van € 25.096 schenken aan een kind dat achttien jaar of ouder maar nog geen veertig jaar oud is. Het is niet noodzakelijk om het maximale bedrag te schenken, maar het restant kan niet in een ander jaar worden geschonken. Het bedrag van € 25.096 is inclusief de jaarlijkse algemene schenkingsvrijstelling van € 5.229. Ook voor deze vrijstelling gelden geen bestedingsregels.

    Eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigen woning

    De eenmalig verhoogde vrijstelling van € 25.096 kan worden verhoogd tot € 52.281 als de schenking aan het kind tussen achttien en veertig jaar wordt besteed aan de eigen woning. Het gaat dan met name om de (gedeeltelijke) financiering van de aankoop van de eigen woning, kosten van onderhoud of verbetering, afkoop van erfpacht e.d., schenking van de woning zelf (dus in natura), aflossing van de eigenwoningschuld of van een restschuld. 4)
    Deze vrijstelling is ook echt eenmalig, met één uitzondering. Als de eenmalig verhoogde vrijstelling al vóór 1 januari 2010 is benut, mag de eenmalig verhoogde vrijstelling tot een maximum van € 27.185 (= € 52.281 -/- € 25.096) - uiteraard onder de overige voorwaarden - alsnog worden benut.

    Eenmalig extra verhoogde vrijstelling voor de eigen woning (tot 1 januari 2015)

    Voor de periode 1 oktober 2013 tot 1 januari 2015 geldt een tijdelijke vrijstelling van € 100.000. Hiervoor gelden dezelfde bestedingsmogelijkheden als voor de eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigen woning.
    Voor deze vrijstelling hoeft de schenking niet van ouder aan kind te geschieden, maar mag ook van een willekeurige derde afkomstig zijn. De relatie tussen schenker en verkrijger is dus niet relevant. Ook de leeftijd van de verkrijger is in dit geval niet relevant.
    Ontvangt een kind deze schenking van zijn ouders, dan moet wel rekening worden gehouden met eventueel eerder benutte vrijstellingen. Verder moet bedacht worden dat als deze vrijstelling in 2014 door ouders wordt benut, het niet mogelijk is om daarnaast nog gebruik te maken van de andere schenkingsvrijstellingen, zoals bijvoorbeeld de algemene vrijstelling van € 5.229.

    Het vorenstaande is slechts een beknopte uiteenzetting van de vrijstellingsmogelijkheden. Toepassing ervan vereist nauwgezette planning en uitvoering.

    Nationale Hypotheek Garantie 5)

    Je hoeft geen starter te zijn om voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in aanmerking te komen, maar starters zullen hier vaak gebruik van maken. Op de eerste plaats omdat zij risico’s willen afdekken. En op de tweede plaats is dat mede een gevolg van de bovengrens die is gesteld aan de toepassing van NHG. Die wordt namelijk verstrekt voor een hypotheekbedrag tot maximaal € 265.000 en een aanzienlijk deel van de starters zal met een lager leenbedrag starten. De NHG wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen.
    NHG kan worden toegepast als een woning verkocht moet worden en er bij verkoop een restschuld ontstaat. De opbrengst van de verkoop is dus niet voldoende om de hypotheekschuld volledig af te lossen. Maar niet elke restschuld wordt op basis van NHG kwijtgescholden. Er moet sprake zijn van een van de volgende situaties:
    - Relatiebeëindiging
    - Niet-verwijtbaar werkloos raken
    - Arbeidsongeschikt raken
    - Overlijden partner
    Als de woning bijvoorbeeld niet meer betaald kan worden omdat (vrijwillig) te veel andere financiële verplichtingen zijn aangegaan, is de NHG niet van toepassing ook al blijft er een restschuld na verkoop van de woning.
    Ook is het van belang om door de geldverstrekker of het intermediair een inkomens- en vermogenstoets te laten uitvoeren. Stel dat bij echtscheiding deze toets wordt uitgevoerd en een van de partners blijkt nog wel de hypotheeklasten te kunnen betalen, dan is de NHG niet van toepassing.
    Verder moet de restschuld zo veel mogelijk worden beperkt, de woning in een goede staat worden gehouden en een makelaar worden ingeschakeld om een zo hoog mogelijk prijs voor de woning te verkrijgen.
    Een voordeel van NHG is dat vaak een korting op de te betalen hypotheekrente kan worden verkregen.

    Slot

    De starter op de woningmarkt heeft ondanks de schone lei waarmee hij of zij begint, toch te maken met veel ingewikkelde regels. In ieder geval ingewikkelder dan een paar jaar geleden. Duidelijk is wel dat de starter altijd te maken krijgt met een hypothecaire lening die ten minste annuïtair afgelost moet worden, om renteaftrek zeker te stellen.
    Schenkingen zijn natuurlijk aantrekkelijk maar vereisen nauwgezette planning en uitvoering. En voor de extra verhoogde vrijstelling wordt het opschieten; die vervalt namelijk per 1 januari 2015.

    1) Artikel 17aa Uitvoeringsregeling inkomstenbelasting 2001
    2) Besluit van 25 maart 2013, nr. BLKB2013/536M
    3) Art. 33 Successiewet 1956
    4) De eenmalig verhoogde vrijstelling geldt onder voorwaarden  ook voor de betaling van kosten van een studie of opleiding voor een beroep
    5) Informatie van www.nhg.nl